Дорогие читатели! Вы, наверняка, сталкивались с так называемыми “гуру-экспертами”, обещающими научить вас быстро обогащаться путем инвестиций в недвижимость. Однако, как вы, вероятно, уже заметили, большинство из их предложений связано с высоким уровнем риска.
Тем не менее, существуют менее рискованные возможности получить стабильный доход от инвестиций в недвижимость. Этот дополнительный доход может быть использован по вашему усмотрению: для погашения долгов, увеличения вашего банковского счета и, что самое важное, для накопления пенсии.
Конечно, это не случится за одну ночь или даже за год — для этого потребуется время. Однако результат стоит вложенных усилий. Такая тактика уже неоднократно проверена! В свое время газета The Dallas Telegraph опубликовала размышления Ирины и Джона Норкросс на эту тему. Давайте кратко вспомним, о чем они говорили.
Почему инвестировать в недвижимость — это выгодно?
Всем нам нужно где-то жить, в идеале — в своей собственной квартире / доме. Но также существуют и другие причины, доказывающие, что инвестировать в недвижимость — это правильный выбор.
1. Увеличение стоимости вашего недвижимого имущества с течением времени
Доказано, что в течение длительного периода времени стоимость недвижимости продолжает расти. Однако это не означает, что не может случиться и спад. Рынок недвижимости цикличен, а рыночные спады и подъемы являются вполне естественными. Тем не менее, в долгосрочной перспективе на подавляющем большинстве рынков стоимость недвижимости только возрастает.
2. Ваши вложения защищены от инфляции
Инфляция — это показатель увеличения стоимости товаров и услуг. По мере роста инфляции растут и цены. Таким образом, со временем деньги на вашем банковском счету будут стоить меньше по причине уменьшения вашей покупательской способности. При этом с увеличением инфляции цены на недвижимость только возрастают. Это означает, что любые деньги, которые вы вложили в недвижимость, будут расти вместе с инфляцией, а иногда и превышать ее темпы.
3. Предсказуемый ежемесячный доход
Одним из самых больших преимуществ инвестирования в недвижимость является его способность обеспечить вам достаточно устойчивый и предсказуемый ежемесячный доход.
Например, если вы сдаете в аренду свою инвестиционную недвижимость, то в таком случае можете рассчитывать на получение ежемесячной арендной платы. При разумном инвестировании арендная плата должна покрывать ежемесячные выплаты по ипотеке, налог и страховку на дом, а также необходимые ремонтные работы.
После всех выплат у вас должна оставаться некоторая сумма свободных денег, которые вы можете использовать для более быстрого погашения ипотеки, для ваших личных домашних расходов или для приобретения еще одной инвестиционной недвижимости.
4. Эффект финансового рычага
Эффект финансового рычага позволяет в разы увеличить доходность вложений в недвижимость при перепродаже. К примеру, если вы покупаете инвестиционную недвижимость за $100.000, то ваш первый взнос может быть от 10% ($10.000), а остальные $90.000 можно взять в кредит. Несмотря на то, что вы вложили (инвестировали) только $10.000, у вас есть возможность получить прибыль от $100.000.
Допустим, при перепродаже ваша инвестиционная недвижимость будет оценена в $120.000 (т.е. прирост составит 20% по сравнению с покупной ценой), в то время как вы должны банку $90.000 (плюс проценты). Таким образом, вы получите прибыль в размере $20.000. Заметим, что плата за заемный капитал (интерес) обычно меньше, чем дополнительная прибыль, которую он обеспечивает.
5. Налоговые льготы
Существует множество способов инвестирования в недвижимость, которые помогут ежегодно сберечь ваши деньги при уплате налогов:
• Амортизация
Амортизация — уменьшение балансовой стоимости имущества в результате нормального износа в процессе эксплуатации. Когда вы декларируете доход от аренды вашей недвижимости в налоговой декларации, то имеете право вычесть из дохода любые расходы, включая амортизацию инвестируемой недвижимости. Это является теоретической потерей, которую ваша собственность ежегодно терпит в результате старения.
Любому дому со временем необходим ремонт, замена бытовой встроенной техники, системы кондиционирования и т.д. Но рост цены на недвижимость обычно оправдывает понесенные расходы, и эти расходы на инвестиционную недвижимость вычитаются из ваших доходов.
• Получение прибыли от продажи недвижимости по мере возрастания ее стоимости
Как правило, когда у вас есть инвестиционная собственность, то вы платите налог на прирост капитала на любую прибыль, которую вы получаете, продавая недвижимость.
Однако когда вы продаете свой собственный дом, то освобождаетесь от уплаты налогов на прирост капитала (до $250.000 для одиноких людей и $500.000 долларов для семейной пары).
Служба внутренних доходов (IRS) требует, чтобы за последние пять лет вы жили в этом доме в течение двух лет. Это означает, что вы можете приобрести инвестиционную собственность, пожить в ней, а затем через несколько лет продать ее и получить необлагаемую налогом прибыль.
• Раздел 1031 «Обмен» (Section 1031 Exchanges)
Налоговый кодекс IRS позволяет инвестору продавать недвижимость и реинвестировать выручку в новое имущество, откладывая на потом все налоги на прирост капитала. При правильном подходе, используя Section 1031 Exchanges, вы освобождаетесь от налогов на прибыль, если инвестируете деньги в другую недвижимость.
• Налоговый отложенный пенсионный счет
Широко распространено заблуждение, что только через индивидуальный пенсионный счет (IRA) или 401 (k) вы можете приобрести такие финансовые инструменты, как акции, облигации, паевые инвестиционные фонды и т.д. В действительности же, IRS также позволяет физическим лицам инвестировать пенсионные фонды в недвижимость и другие альтернативные виды инвестиций. Приобретая инвестиционную собственность через свой индивидуальный пенсионный счет (IRA), вы можете воспользоваться всеми налоговыми скидками, которые предлагают эти счета.
Если вы решите пойти этим путем, мы рекомендуем проконсультироваться с налоговым специалистом по всем вопросам налогообложения, связанным с вашими инвестициями в недвижимость. Если все правильно отстроить, то зарабатываемая на инвестиционной недвижимости прибыль в значительной степени может быть защищена от налоговых обязательств. Это еще одна причина инвестировать в недвижимость.
Виды инвестиций в недвижимость
Хотя существует множество способов инвестирования в недвижимость, мы сосредоточимся на трех основных, посредством которых обычные инвесторы зарабатывают, вкладывая в недвижимость.
“Fix and Flip”
Инвесторы покупают недвижимость с намерением отремонтировать ее за короткий промежуток времени и быстро продать, чтобы получить прибыль. При этом инвесторы должны понимать, что это связано с риском дополнительных расходов в связи с ремонтом, чтобы недвижимость можно было быстро продать.
Сдача инвестиционной недвижимости в аренду
Одним из наиболее консервативных вариантов инвестирования в недвижимость является ее покупка с целью дальнейшей аренды.
Привлекательность такого вида инвестирования в том, что вы можете генерировать доход для покрытия расходов, при этом использовать выгоду от долгосрочного повышения стоимости имущества и налоговые льготы от инвестиций в недвижимость. Это отличный беспроигрышный способ для начинающих инвесторов.
Краткосрочная аренда
Популярность таких интернет-площадок для краткосрочной аренды, как Airbnb и HomeAway, растет быстро. Это подстегивает инвесторов вкладываться в покупку отпускных домов двойного назначения (dual-purpose vacation homes), когда владельцы в какую-то часть года живут в этой недвижимости сами, а в какую-то часть времени ее просто сдают. Также растет число инвесторов, покупающих дома исключительно для их сдачи на сайтах краткосрочной аренды.
С чего начать?
Читатель, если вы решили инвестировать в недвижимость, то сначала убедитесь, что работаете с агентом по недвижимости, который является профессионалом на инвестиционном рынке недвижимости и может помочь вам сделать правильный выбор.
Безусловно, не бывает инвестиций без риска, но консервативные и хорошо спланированные инвестиции в недвижимость сгенерируют ваш дополнительный доход и обеспечат вашу финансовую безопасность в будущем.
Уверены, наш огромный опыт работы с инвесторами разных типов поможет и вам определить лучшую стратегию для достижения ваших инвестиционных целей.
