Ситуация на рынке недвижимости Северного Техаса. Покупать нельзя не покупать: куда поставить запятую — знает риелтор Галина Хаммерс

Хорошая новость для покупателей жилья в метроплексе Далласа — Форт-Уэрта: цены на жилье продолжают снижаться, среднее время пребывания активных предложений на рынке становится больше

#GHammersDT

Риелторы по всей стране, включая и Техас, подтверждают макроэкономические данные — рынок жилья находится в переходном периоде, обусловленном неопределенностью экономики и потребительского фона. Инфляция высока, а экономический рост, измеряемый показателем ВВП, прохладен. Однако рабочих мест по-прежнему много, и мало кто увольняется. Фондовый рынок пострадал, но спад потребительского настроения не наблюдается. The Dallas Telegraph попросил риелтора Fathom Realty Галину Хаммерс прокомментировать ситуацию с рынком жилья в метроплексе Далласа — Форт-Уэрта осенью 2022 года.

«Раскаленный пандемический рынок жилья, отмеченный многочисленными предложениями, значительно превышающими запрашиваемую цену, уходит в прошлое, — считает риелтор Fantom Realty Галина Хаммерс. — С мая по август 2022 года число активных объявлений о продаже домов почти удвоилось, а покупатели отступили. Дома остаются на рынке DFW дольше, и многие продавцы снижают цены. Сегодня для продажи дома требуется больше маркетинговых усилий, чем это было раньше. Цены не столько падают, сколько корректируются. Пузырь не лопается, рынок просто нормализуется».

При этом Галина Хаммерс и многие ее коллеги в Техасе согласны: сейчас, безусловно, лучше быть покупателем жилья, чем еще полгода назад. Но это не обязательно означает, что это легкий процесс. Согласно недавнему отчету Redfin, более 15% договоров о покупке жилья по всей стране были расторгнуты в августе 2022 года, что примерно на 3% больше, чем в прошлом году.

«Еще одна причина отмены контрактов покупателями, — поясняет риелтор Галина Хаммерс, — рост процентных ставок по ипотечным кредитам. Федеральная резервная система 21 сентября снова повысила процентные ставки на 0,75% и готова это сделать еще раз до конца года».

«Покупка жилья для новичков в последние два года была непростой, — продолжает Галина Хаммерс. — В условиях сильной конкуренции продавцы отдавали предпочтение покупателям с наличными или покупателям с обычными кредитами, а не с кредитами, например, Федерального жилищного управления или управления по делам ветеранов — обе эти организации всегда предъявляют к продавцам более строгие требования».

Чтобы понять, как именно замедляется рынок недвижимости, в первую очередь, важно проанализировать, почему еще недавно он был таким горячим. Риелтор Галина Хаммерс приводит в этой связи исследование Freddie Mac, поддерживаемой государством организации, которая покупает ипотечные кредиты на вторичном рынке. Freddie Mac выявило четыре ключевых фактора: 1. Рекордно низкие ставки по ипотеке в 2020 и 2021 годах; 2. ограниченное строительство домов из-за проблем с поставками; 3. увеличение числа покупателей жилья, приобретающих недвижимость впервые; 4. миграция из высокозатратных городов в районы, где уже наблюдался дефицит жилья.

Рекордно низкие ставки по ипотечным кредитам ушли в прошлое, уступив место самым высоким ставкам с 2008 года, однако проблемы с предложением жилья все еще остались, как и демографические сдвиги с точки зрения возраста и местоположения.

Продажи домов в DFW снижаются вот уже четвертый месяц подряд. По словам Галины Хаммерс, в сентябре 2022 года они уменьшились на 17%. Средний дом продавался за 404 тысячи долларов, что все еще значительно больше, чем год назад, но всего за месяц его стоимость упала более чем на 10 тысяч долларов. В сентябре в Далласе и Форт-Уэрте было продано 7.724 дома, что на 17% меньше по сравнению с прошлым годом. Эти данные предоставлены Texas Real Estate Research Center at Texas A&M University и North Texas Real Estate Information Systems.

«Каждый раз, когда происходят изменения, люди становятся более осторожными, как раз то, что мы и видим сегодня на рынке недвижимости, — рассказывает риелтор Галина Хаммерс. — Более высокие ставки в сочетании со все еще растущими ценами изменили ситуацию для потенциальных покупателей, которые поняли, что их ежемесячные платежи резко возросли. По данным Freddie Mac, по состоянию на 6 октября 2022 года, средняя ставка по 30-летнему ипотечному кредиту с фиксированной процентной ставкой составляла 6,66%. Год назад эта цифра находилась на уровне 2,99%. Предложение доступного жилья в Северном Техасе резко возросло, увеличившись на 79% в годовом исчислении до более, чем 19 тысяч предложений. Имея запасы на 2,4 месяца, сегодняшний рынок жилья все еще далек от идеального рынка, сбалансированного между покупателями и продавцами, на котором можно было бы найти предложение примерно на шесть месяцев. Продавцы по-прежнему имеют преимущество, но рынок смещается в сторону покупателей».

Согласно сентябрьскому индексу доступности RealtyHop, Даллас в настоящее время занимает 33-е место среди наименее доступных городов в стране для покупателей жилья, при этом 41,9% годового дохода домохозяйства жителей Далласа уходит на расходы, связанные с владением жильем. Ирвинг занял 41-е место среди наименее доступных по цене городов: 39,3% годового дохода семей, живущих в Ирвинге, идет на приобретение жилья; Форт-Уэрт на 48-ом месте с 37,5% расходов, а Арлингтон на 49-ом месте с 37% расходами на домовладение.

DFW остается привлекательным для многих IT-специалистов, число которых за последнее десятилетие выросло почти на 30%. Они зарабатывают в среднем 97 тысяч долларов, и им потребуется примерно 3,6 лет, чтобы накопить на первоначальный взнос. DFW также является одним из лучших вариантов для тех, кто работает в сфере здравоохранения. Со средней зарплатой в 105 тысяч долларов медикам понадобится примерно 40 месяцев, чтобы насобирать на первоначальный взнос. Высокие зарплаты в Далласе — Форт-Уэрте у юристов, судей, топ-менеджеров. При среднем доходе свыше 120 тысяч долларов представители этих профессий могут приобрести недвижимость примерно через 2,5 года.

И поскольку рынок недвижимости Северного Техаса уже не так благоприятен для продавцов, как раньше, многие люди предпочитают переезжать исключительно из-за жилищных обстоятельств.

По мнению риелтора Fathom Realty Галины Хаммерс, потенциальные продавцы жилья, у которых уже есть дом, и их ипотека в настоящее время составляет 3% или даже ниже, с гораздо меньшей вероятностью выставят свою недвижимость на продажу, чтобы приобрести другой дом по процентной ставке вдвое или более превышающей текущую. С другой стороны, для покупателей, выходящих на рынок, существует больше возможностей, и если ставки снизятся, их всегда можно будет рефинансировать.

Нигде стоимость жилья не снижается так быстро по США, как в западной части страны. По данным Zillow Group Inc., в калифорнийских Сан-Франциско и Лос-Анджелесе цена на жилье упала на 3,4%, в Сакраменто на 2,6%, а в Солт-Лейк-Сити штата Юта на 2,6% в период с июля по август 2022 года. В национальном масштабе типичная стоимость жилья снизилась на 0,3% по сравнению с июлем 2022 года, что стало самым большим снижением, начиная с 2011 года.

«Скорее всего, с приходом весны 2023 года снижение цен на жилье приостановится, — считает риэлтор Галина Хаммерс. — Вероятно, мы увидим, что в долгосрочной перспективе ситуация выровняется, может быть, на 0% роста прежде, чем вернуться к типичному долгосрочному росту от 3% до 5%. Более нормальные темпы роста, скорее всего, не наступят до весны 2024 года. Тем, кто купил дома по пиковым ценам во время пандемии — не стоит расстраиваться, в основном, они получили рекордно низкое финансирование и, вероятно, останутся в своих домах на десятилетие или даже дольше. И это подтверждают данные Национальной ассоциации риэлторов: в среднем семья живет в одном доме до 13 лет».

В новых реалиях рынка недвижимости, покупателям стоит перестроить свои стратегии. Риелтор Галина Хаммерс прежде, чем начинать просматривать дома, советует проконсультироваться со специалистом по кредитованию, который определит ваши возможности и разработает стратегию покупки дома. Параллельно с этим важно выяснить свой кредитный рейтинг, погасить кредитные карты и другие долги, чтобы получить наилучшую процентную ставку на фиксированный кредит и, конечно, — накопить средства на первоначальный взнос, оформление сделки и переезд. «Определите, сколько вы хотите потратить на жилье, и придерживайтесь этого бюджета», — советует она.

«Людям нравится думать о своих домах, как о замках, — делится опытом риелтор Галина Хаммерс, — особенно когда этот дом трудно себе позволить, не поддавайтесь искушению купить целый дворец, когда у вас есть бюджет всего лишь на бунгало. Дом, который вы найдете, и я Вам помогу в этом, возможно не будет идеальным, но при наличии финансов вы со временем сможете его переделать под себя».

Стоит ли покупать недвижимость в Даллас — Форт-Уэрте сейчас или все-таки ждать снижения цен, особенно для инвесторов? По прогнозам, население Далласа в ближайшие 15 лет удвоится, DFW метроплекс является национальным лидером по занятости и приросту населения. 340 человек каждый день переезжают в Даллас. 52,9% жилья Далласа сдается в рент в сравнении с 33% на национальном уровне, соответственно, спрос на аренду от года к году не снижается. В Северном Техасе расположено большое количество корпоративных штаб-квартир, метроплекс является важным финансовым центром на юге США.

Местная экономика Далласа представляет собой смесь аэрокосмической промышленности, компьютерных микросхем, телекоммуникаций, транспорта, энергетики и здравоохранения, а также финансовых и деловых услуг. Все эти сектора обеспечивают хорошую заработную плату. Кроме того, с 2014 года 15 крупных технологических компаний переехали в метроплекс DFW.

Покупателям жилья в Северном Техасе рекомендуется найти опытного риелтора, такого, как, например, эксперт по недвижимости Галина Хаммерс. Галина давно в профессии и прекрасно ориентируется в местной ситуации. Она поможет и с хорошим специалистом по финансированию, с которым будет удобно регулярно общаться и который в вашей ситуации подберет наилучшие процентные ставки.

«По мере того, как мы уверенно входим в осенний сезон, а цены на жилье продолжают снижаться, среднее время пребывания активных предложений на рынке становится больше, что приводит к немного менее конкурентному рынку, — делает вывод риелтор Fantom Realty Галина Хаммерс. — И это хорошая новость для покупателей жилья!»

От редакции: Читатель, если вы в числе тех, кто планирует этой осенью-зимой покупать жилье, звоните риелтору с большим опытом успешных сделок Галине Хаммерс — (214) 998-9247. Галина знает, как найти то, что Вам нужно по самой лучшей цене и за самое оптимальное время.

Текст The Dallas Telegraph
Фото из открытых источников



    Программа "Поехали в Техас!"™

    Если вам нужна дополнительная информация, то спонсируемая программа переселения "Поехали в Техас!™" в содружестве с программой "Uniting for Ukraine" готова вам помочь совершенно бесплатно. Заполните соответствующие поля.

    Анонимность гарантируется.

    Программа "Uniting for Ukraine":
    ДаНет

    Я сейчас в...:

    Мои планы на Техас:

    Я хочу переехать:
    Даллас и пригородыХьюстон и пригородыОстинСан-АнтониоМидланд-ОдессаЭль ПасоДругой городНе определился

    Мне нужна информация о:
    ЖильеРаботеХороших районах городаДетских садахШколах городаДополнительном образовании для детейСтоматологеДругих докторахСтраховании дома автомобиля или бизнесаФинансировании при переездеУходе за пожилыми членами семьи или оформление им бенефитов от штата ТехасПокупке и ремонте автомобиляПереводах и легализации документов

    Мне нужна иммиграционная поддержка / информация:
    НужнаНе нужна

    Ваучер со скидкой на оформление сделки при покупке дома, кондоминиума или коммерческой недвижимости от программы "Поехали в Техас!":

    Бесплатная консультация со специалистом программы "Поехали в Техас!" о социальных программах в Техасе:

    Укажите Ваш телефон, оперативно поговорить с представителем программы "Поехали в Техас!":

    Будем рады связаться с вами оперативно через Фейсбук:

    У меня есть бизнес, которым я хотел бы поделиться с Техасом данетдумаю начать

    Comments are closed.