“Как купить дом в Техасе?” Этот вопрос часто задают читатели. Мы попросили Ирину Хайтауер #IHightowerDT Irina Hightower, легендарного техасского риелтора, ответить на этот вопрос.

Процедура покупки недвижимости

от “A” до “Я” в Техасе

Покупка дома является одним из самых крупных и важных вложений в жизни каждого из нас. Читатель, давайте проанализируем все стадии этого процесса.

Что вы можете себе позволить

Первый шаг – это понять ваши финансовые возможности. Это не так увлекательно, как, например, просматривать дома, но важно знать сумму вашего дохода, которую вы можете вложить в недвижимость. Покупка дома требует, чтобы вы четко распоряжались своими финансами, собрали подтверждающую документацию и ответили на несколько вопросов, в том числе: каков ваш доход? Сколько денег вы тратите каждый месяц? Есть ли у вас задолженность по кредитным картам? Сколько у вас сбережений?

Чтобы получить приблизительную оценку того, что вы можете себе позволить, большинство кредиторов предлагают вам тратить не более 28% вашего ежемесячного дохода — до вычета налогов — на выплаты по ипотеке, включая основную сумму, проценты, налоги и страховку.

Помимо твердого контроля над своими доходами и расходами, не менее важно понимать роль вашего кредита, ставок по ипотеке и расходов, связанных с домом, в определении того, что вы можете себе позволить.

Кредиторы внимательно изучают кредитный рейтинг заемщика. По причине того, что кредит играет огромную роль в процессе покупки жилья, убедитесь, читатель, что вы понимаете, как составляется ваш кредитный рейтинг, как получить копию кредитного отчета и как создать надежный кредит. Ипотечные ставки являются ключевым фактором в определении того, какой дом вы можете себе позволить. Чем ниже ставка, тем лучше, потому что даже небольшое ее повышение может сделать дом, который когда-то был для вас доступным, недоступным.

Вам нужно будет внести первоначальный взнос в размере не менее 3% и, как правило, от 5% до 20%, от покупной цены вашего дома, чтобы претендовать на ипотеку. Кроме того, когда вы получаете ипотечный кредит, вам предстоит оплатить расходы на закрытие, а они включают оплату за оценку, оплату за кредитный отчет, оплату за налоговые услуги и многое другое. Эти расходы обычно составляют от 2% до 5% от покупной цены. Поэтому так важно тесно сотрудничать со своим кредитором, чтобы определить, что вы можете себе позволить.

Первоначальный платеж и страховка

Как правило, покупатели кладут первоначальный платеж в размере от 5 до 20% от покупной цены, но это также может быть и всего 3%. Покупатели, вносящие менее 20%, должны ежемесячно оплачивать частную ипотечную страховку (PMI) до тех пор, пока они не выплатят 20% от стоимости недвижимости. По информации Национальной ассоциации риэлторов, в 2019 году средний первоначальный взнос составлял 12% для всех покупателей и 6% для покупателей, впервые покупающих недвижимость.

В то время как большинство покупателей используют личные сбережения для финансирования первоначального взноса, существует множество других вариантов, включая подарки или ссуды от родственников. Кроме того, многие штаты, округа и города предлагают программы помощи с первоначальным взносом тем людям, которые имеют хорошую квалификацию и готовы к приобретению жилья. Когда вы откладываете на первоначальный взнос, помните, что также существуют и другие расходы, связанные с покупкой дома.

Поиск команды для покупки жилья

Перед тем, как начать поиск подходящей недвижимости, обязательно выберите опытных, надежных профессионалов, которые помогут вам принять взвешенное решение и избежать ошибок, а также сделать процесс покупки жилья более приятным и менее напряженным.
Я, Ирина Хайтауэр, ваш агент по недвижимости, помогу вам сориентироваться на каждом этапе процесса покупки жилья и готова ответить на ваши вопросы. Моя работа заключается в том, чтобы помочь вам найти дом, который соответствует вашим потребностям и вашему бюджету. Я предоставлю вам информацию о районах, школах, ставках налога на недвижимость и о многом другом. От вашего имени я буду вести переговоры с продавцом, когда вы будете готовы сделать предложение о покупке.

Еще один член нашей команды – кредитор, задача которого — обеспечить наилучший вариант финансирования в вашей ситуации. Кредиторы / финансисты расскажут вам о различных вариантах ипотеки, ставках, общих условиях ипотеки и т.д. Как только вы найдете свой дом, кредитор поможет понять все расходы и условия кредита, а также необходимые ипотечные документы перед подписанием.
Я рекомендую своим клиентам получить оценку кредита от нескольких кредиторов, чтобы подыскать финансирование, которое лучше всего подходит именно для вас. Это позволит сравнить общую стоимость кредита, годовую процентную ставку (APR) и общую процентную ставку, предлагаемую каждым кредитором.

Поиск подходящего дома

Поиск дома, который соответствует вашим финансам, образу жизни требует планирования. Пришло время задать себе несколько ключевых вопросов о местоположении, типе дома и необходимых функциях. Прежде, чем вы начнете искать дом, поговорите со мной, вашим агентом по недвижимости, расскажите, что вы хотите от дома, почему желаете купить дом и где бы вы хотели жить. Спросите себя, нужен ли вам двор, каким должно быть расстояние до работы и т.д.

Вы, наверное, слышали первое правило недвижимости — местоположение, местоположение и еще раз местоположение. Это ключевой фактор, определяющий время, за которое вы будете добираться до работы, школьный округ, который вам назначен. Решая, где вы хотите жить, спросите себя, хотите ли вы, чтобы это был дом или квартира, в городе или в пригороде. Вам предстоит решить, какой тип дома вы желаете. У каждого типа есть свои преимущества и недостатки, и правильный выбор будет зависеть от ваших финансов, образа и стиля жизни.

Дом на одну семью, как правило, – это самый большой из типов собственности, обеспечивающий вам максимальную приватность и пространство. Если вы покупаете дом на одну семью, вы несете ответственность за каждый аспект дома, что требует как времени, так и денег, но при этом дает возможность самим заботится о недвижимости.

Таунхаусы часто являются хорошим вариантом для тех, кто впервые покупает жилье, поскольку они более доступны, чем дома. Они требуют минимального обслуживания снаружи, и во многих таунхаусах есть такие удобства, как парки, детские площадки и бассейны.

Кондоминиумы могут обеспечить вам образ жизни без забот об обслуживании и обычно расположены в городских районах. Чаще всего они предоставляют доступ к таким удобствам, как бассейны и фитнес-центры, и обычно находятся в нескольких минутах ходьбы от магазинов, ресторанов и остановок общественного транспорта. Обратите внимание, что за удобства и техническое обслуживание взимается ежемесячная плата, которую необходимо учитывать при определении того, что вы можете себе позволить.

И ваши финансы, и ваш образ жизни будут играть значительную роль в определении типа дома, который подходит именно вам. Работайте с вашим кредитором, чтобы не выходить за рамки бюджета.

Подача заявки на жилищный кредит

Оформление ипотеки является сложной частью процесса покупки жилья. Давайте рассмотрим каждый шаг, чтобы помочь вам понять ипотечные кредиты, включая получение предварительного одобрения, поиск подходящего кредита и заполнение заявки на кредит. После того, как вы нашли свой дом и ваш договор купли-продажи одобрен, вы готовы заполнить заявку на получение кредита.

В процессе подачи заявки вы будете работать со своим кредитором, чтобы определить, имеете ли вы право на получение ипотечного кредита. В случае получения предварительного одобрения на ипотеку, вам нужно будет предоставить следующие документы: квитанции о зарплате, W-2, выписки со всех банковских и инвестиционных счетов, выписки по всем непогашенным задолженностям, налоговую декларацию, подтверждение любого дополнительного дохода и т.д.

Ваш кредитор отправит вашу информацию на утверждение, используя следующие составляющие:

1) Платежеспособность, капитал (доступная наличка), залог (дом) и кредитный рейтинг.
2) Коэффициент расходов на жилье: процент вашего ежемесячного дохода, который будет использоваться для выплаты ипотечного кредита.
3) Отношение долга к доходу: процент вашего ежемесячного дохода, который будет использован для выплаты ипотеки и других долгов.

В течение трех дней после заполнения заявки кредитор отправит вам оценку кредита, которая включает:

1) Условия кредита и все предполагаемые расходы.
2) Ваш APR, финансовые расходы и график платежей.

Если ваша заявка одобрена, то кредитор назначит оценку дома, чтобы определить его рыночную стоимость.

Ваше предложение цены на дом

Предположим, вы нашли дом своей мечты, и теперь пришло время сделать предложение. На этом этапе вы будете тесно сотрудничать со мной, вашим агентом по недвижимости. Я помогу вам определить справедливую цену на дом, основываясь на своем опыте и следующих ключевых соображениях: недавние цены продажи похожих домов в том же районе; состояние дома; то, что вы готовы платить и можете себе позволить.

После определения цены, я помогу составить предложение (или договор купли-продажи) для представления агенту по недвижимости продавца. Предложение будет включать цену покупки и условия покупки, в том числе, дату закрытия; положения об определенных сборах; крайний срок, в течение которого продавец может принять ваше предложение или его отклонить (обычно от одного до двух дней); любые непредвиденные обстоятельства, являющиеся условиями, которые должны быть выполнены до покупки дома.

Договор считается окончательным, когда обе стороны подписывают письменное предложение.

Инспекция и оценка

Ваш дом — это одна из самых больших инвестиций, которые вы когда-либо делали, и получение профессиональной оценки его состояния и стоимости до закрытия имеет решающее значение.

Как только ваше предложение станет окончательным, кредитор закажет оценку, чтобы получить профессиональное мнение о стоимости дома. Оценка дома является необходимым шагом для обеспечения вашего финансирования, она защищает вас и банк, гарантируя, что стоимость дома соответствует согласованной цене продажи. Например, ваш кредитор не хочет давать скидку на дом стоимостью 200 тысяч долларов, хотя его реальная цена 175 тысяч долларов, и вы, конечно же, не хотите переплачивать 25 тысяч долларов за дом, стоящий намного меньше. Если отчет об оценке показывает, что стоимость дома ниже, чем ваше предложение, непредвиденные обстоятельства оценки могут позволить вам отказаться от покупки дома или пересмотреть цену вашего предложения.

Инспекция дома дает вам возможность тщательно осмотреть недвижимость профессионалом прежде, чем вы ее купите. Плата за инспекцию может быть оправдана как для душевного спокойствия, так и для возможности избежать дорогостоящих проблем в будущем. Вы можете выбрать своего собственного инспектора или я, ваш агент по недвижимости, могу порекомендовать специалистов в этой области.

При подаче официально подписанного предложения, мы определяем временной промежуток (он называется “Option period”), в течении которого как правило проводится инспекция и проходят переговоры о необходимости ремонта либо уступке в цене, если рассматривается такой вариант. Как правило, временной промежуток составляет 5-10 дней и это обходится покупателю в несколько сотен долларов.

Если инспектор обнаружит проблемы, вы можете связаться с продавцом, чтобы определить, нужно ли ему оплачивать ремонт. Или, если у вас есть непредвиденные обстоятельства, связанные с осмотром дома, то существует возможность пересмотреть цену продажи, потребовав от продавца сделать ремонт или вовсе отказаться от предложения.

Закрытие сделки

Заключительный этап процесса покупки дома включает в себя подписи, документы и ключи. Закрытие, также называемое урегулированием, представляет собой встречу, на которой подписываются финальные документы, оплачиваются расходы на закрытие, и вам официально передается право собственности на дом. Стоимость закрытия варьируется, но вы можете рассчитывать на 2-5% от суммы кредита. Вы должны запросить проведение официального осмотра дома за 24 часа до закрытия. Во время обхода убедитесь, что все необходимые ремонтные работы были произведены, дом находится в оговоренном состоянии, и что продавец полностью освободил недвижимость.

За три дня до даты закрытия вы получите т.н. “closing disclosure”, в котором будут указаны окончательные детали вашего ипотечного кредита и расходы на закрытие. Внимательно изучите этот документ. Если вы заметите какие-либо значительные отклонения от расходов, указанных вашим кредитором в оценке кредита, обратитесь к кредитору за разъяснениями.

Закрытие обычно происходит в титульной компании со мной, вашим агентом по недвижимости, агентом по закрытию, любым созаемщиком (-ами). На эту встречу вам нужно будет принести удостоверение личности с фотографией и всю документацию, связанную с вашей покупкой, включая подтверждение страховки домовладельца и копию договора купли-продажи.

Вам нужно будет принести также банковский чек или сделать перевод, чтобы оплатить непогашенные предметы условного депонирования (escrow items ) или расходы на закрытие, которые не включены в кредит.

Когда все будет подписано, вы получите ключи от своего нового дома!

Текст Ирины Хайтауэр, риэлтора Engel & Völkers Dallas Southlake
Фото из открытых источников

Читатель, если у вас есть вопросы по любой недвижимости в Далласе, звоните мне, и мы найдем самый выгодный для вас вариант: (817) 354-7653.