Риэлтор Ирина Хайтауэр: Рынок жилья больше не про «ждать». Он про «успеть» ⋆ Russian Dallas

Застройщики нередко привлекают покупателей бонусами — скидками, наличными на закрытие или временным выкупом ставки

Если вы хотите купить дом до конца 2025 года, сейчас самое время действовать продуманно и стратегически. После нескольких лет нестабильности рынок жилья США начинает приходить в равновесие: ставки по ипотеке стабилизируются, предложение домов растет, а продавцы все чаще готовы идти на уступки. При этом эксперты предупреждают — ждать «идеального момента» бессмысленно: рынок не обрушится, но может измениться быстро, если ставки резко снизятся и вернется массовый спрос.

Рынок жилья в 2025 году: признаки оживления

По данным Freddie Mac, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой в начале октября составила 6,34%, против 6,3% неделей ранее, а по 15-летней — 5,55%. Эти цифры значительно ниже пиковых значений 2023 года, когда ипотека достигала почти 8%, и дают покупателям больше возможностей планировать долгосрочные расходы.

Ставки по ипотеке зависят не только от решений Федеральной резервной системы, но и от доходности 10-летних казначейских облигаций, стоимости ипотечных ценных бумаг (MBS) и общей экономической ситуации — включая инфляцию, рынок труда и глобальные события. Для конкретного заемщика конечная ставка определяется кредитным рейтингом, размером первоначального взноса, типом кредита и соотношением долга к доходу (DTI).

17 сентября 2025 года Федеральный комитет по открытым рынкам (FOMC) снизил ставку по федеральным фондам на 25 базисных пунктов, впервые с декабря 2024 года. Председатель ФРС Джером Пауэлл подчеркнул, что дальнейшие шаги будут зависеть от данных, но в целом рынок расценил это как сигнал к постепенному смягчению монетарной политики. В результате вероятность снижения ипотечных ставок ниже 6% возросла, а Fannie Mae прогнозирует среднюю ставку на уровне 6,4% к концу года, тогда как Ассоциация ипотечных банкиров ожидает около 6,5% к концу 2025-го.

Состояние рынка: меньше ажиотажа, больше выбора

После пандемийного бума рынок жилья постепенно нормализуется. Объем активных объявлений растет уже почти два года подряд, превысив 1 миллион домов на продажу. Среднее время показа увеличилось до 60 дней, что дает покупателям больше времени на выбор и переговоры. Продавцы охотнее снижают цены: по данным Realtor.com, в августе 2025 года более 20% объявлений включали отметку о снижении стоимости.

Параллельно застройщики активно стимулируют спрос. Чтобы ускорить продажи, они предлагают скидки, наличные при закрытии сделки, включенную в цену бытовую технику и главное — «выкуп ставки». Это когда застройщик частично или полностью оплачивает снижение процента по кредиту, что уменьшает ежемесячный платеж. По оценке экспертов, снижение на полпроцента экономит в среднем 178 долларов в месяц, или свыше 2.000 долларов в год. Многие девелоперы также переходят к строительству компактного и более доступного жилья, делая собственность достижимой для большего числа покупателей.

Тем не менее, «эффект блокировки» все еще чувствуется: более 80% американцев имеют ипотеку под 6% и ниже, поэтому не спешат продавать и брать новый, более дорогой кредит. Но рынок начинает «размораживаться» — владельцы с низкими ставками решаются на переезд чаще, чем год назад, если появляются жизненные обстоятельства вроде брака, рождения ребенка или смены работы.

Стоит ли ждать снижения ставок?

Эксперты предупреждают: ожидание «волшебного» снижения ставок может сыграть против вас. Да, в 2025 году ставки в среднем ниже прошлогодних максимумов, но каждое снижение немедленно увеличивает спрос. Многие покупатели ждут еще немного, однако именно это ожидание часто приводит к росту цен — ведь, когда ставки падают, рынок снова становится рынком продавцов, и они диктуют условия.

Аналогичное мнение и у ипотечных брокеров: когда ФРС снижает ставку, ипотека может временно стать доступнее, но через несколько недель рост спроса поднимает цены на дома. Поэтому логика проста — покупать имеет смысл до массового снижения ставок, пока рынок сохраняет баланс и покупатель обладает переговорной силой. Если в будущем ставки упадут, вы всегда сможете рефинансировать кредит, но сейчас у вас есть шанс купить дом по адекватной цене и без борьбы за каждый лот.

Ипотечные ставки США продолжают снижаться

Финансовая подготовка покупателя

Чтобы воспользоваться текущими условиями рынка, важно подготовиться заранее, причем, тщательно. Начните с оценки своего кредитного рейтинга: для стандартной ипотеки минимальный показатель должен быть не ниже 620, однако наиболее выгодные ставки получают заемщики с рейтингом 780 и выше. Также стоит позаботиться о размере первоначального взноса — чем он больше, тем ниже процентная ставка. Внесение 20% и более от стоимости дома позволяет избежать обязательного ипотечного страхования и снизить общие расходы по кредиту.

Особое внимание нужно уделить соотношению долга к доходу (DTI). Оптимальный показатель не должен превышать 36%, хотя допустимый максимум составляет 50%. Этот коэффициент показывает кредитору вашу способность обслуживать долг и напрямую влияет на решение о выдаче кредита. Не менее важны сбережения: наличие финансовой подушки безопасности демонстрирует вашу устойчивость и готовность к непредвиденным обстоятельствам. Речь идет не только о накоплении на первоначальный взнос, но и о резерве на ремонт, налоги, страховку и прочие расходы, неизбежно возникающие после покупки жилья.

При выборе кредитора сравнивайте предложения не по номинальной процентной ставке, а по APR — годовой процентной ставке, которая отражает реальную стоимость кредита с учетом всех комиссий и платежей. Важно проверить, не занижена ли ставка искусственно за счет дисконтных пунктов, каждый из которых равен одному проценту от суммы кредита и оплачивается при закрытии сделки. Например, при ипотеке в 350 тысяч долларов разница между ставками 6,5% и 7% составляет около 117 долларов в месяц, или свыше 40 тысяч долларов переплаты за весь срок кредита. Именно поэтому грамотная финансовая подготовка и внимательное сравнение условий помогут сэкономить десятки тысяч долларов и сделать покупку дома максимально безопасной и выгодной.

Рынок новостроек и вторичного жилья

Покупателям стоит рассмотреть оба варианта. На рынке новостроек застройщики часто предлагают бонусы — скидки на отделку, наличные на закрытие, временный выкуп ставки или оплату части “closing costs”. При этом новые дома отличаются энергоэффективностью и современными планировками. С другой стороны, вторичное жилье может быть дешевле, располагаться в сформированных районах с готовой инфраструктурой и лучшей транспортной доступностью.

Учитывайте также локальные тенденции. Национальная статистика может вводить в заблуждение: в одних городах цены стабилизировались, в других — даже снижаются. Сравнивайте аналогичные дома в нужном вам ZIP-коде: если жилье на соседней улице стоит на 5–10% дешевле, это сильный аргумент на переговорах.

Рента против ипотеки: где выгода

Пока вы раздумываете, арендная плата продолжает расти. По данным Бюро статистики труда, в 2025 году аренда увеличилась в среднем на 4,1%. Если вы платите, например, 1.500 долларов в месяц, то за год переплата составляет 720 долларов, при этом деньги не превращаются в капитал. Фиксированный ипотечный платеж, напротив, создает накопление собственности и защищает вас от инфляции.

Когда стоит подождать

Если ваш доход пока нестабилен, вы не накопили достаточный первоначальный взнос или ожидаете серьезные жизненные перемены — стоит немного подождать. Однако, если у вас уже есть финансовая база, стабильная работа, и вы готовы к долгосрочному проживанию — сейчас самое время действовать. 2025 год открывает редкое окно возможностей: ипотечные ставки стабилизировались, выбор домов заметно вырос, а продавцы стали гораздо более сговорчивыми.

Не откладывайте решение — начните подготовку уже сегодня. Проверьте кредитный рейтинг, соберите документы, получите предварительное одобрение и зафиксируйте ставку, как только найдете подходящий дом. Так вы сможете воспользоваться выгодными условиями и уверенно сделать шаг к своему дому — месту, где начнется новая глава вашей жизни. И совсем не обязательно иметь 20% на первоначальный взнос — достаточно внести 3,5–5%, а в некоторых случаях можно даже получить помощь — так называемый down payment assistance.