Русские Риэлторы Далласа: Налог на недвижимость – наступает протестное время

Согласно данным авторитетного ресурса Money.com, Техас входит в пятерку штатов с самым высоким налогом на недвижимость по США (впереди только Нью–Джерси, Иллинойс, Нью-Гэмпшир и Висконсин). Проблема также состоит в том, что ежегодно этот налог растет, причем в некоторых случаях — в астрономической прогрессии.

В этой связи неудивительны частые звонки и письма Далласким риэлторам oт домовладельцeв с одним тем же вопросом: «Почему наш ежемесячный платеж повысился?»

Ответ очень прост: «Все дело в том, что изменилась либо сумма ваших налогов, либо сумма вашего страхового полиса».

Сумма страхового полиса может измениться по нескольким причинам, одна из которых — завышенная рыночная стоимость. Сумма налога зависит от оценочной стоимости вашей недвижимости: процентная ставка не изменяется, изменяется только оценочная стоимость вашего дома.

Налог на недвижимость в Даллас — Форт-Уэрте может стать настоящей головной болью для домовладельцев, поскольку возможно его необоснованное завышение из-за стремительно растущего рынка.

А знаете ли вы, читатель, что по вашему запросу American Dream Group может предоставить домовладельцам информацию, необходимую для подачи протеста налога на недвижимость. Мы рекомендуем домовладельцам ежегодно оспаривать свой налог на недвижимость, ведь это единственный способ для собственников не допустить резкого роста этого вида налога.

Если цель домовладельцев — предотвратить повышение налога на недвижимость, то задача административного округа — его повысить для увеличения генерируемого дохода. Если бы все домовладельцы какого-либо района решили опротестовать свои налоги, то это бы стало сигналом оценщикам: «Нет, мы не согласны c этим». И оценщикам было бы непросто противостоять такому единству.

Читатель, поразмышляйте над такой ситуацией: если из целого района только один домовладелец подаст протест против повышения налога, а все остальные будут молчать, это будет означать не что иное, как «мы — домовладельцы — таким образом выражаем свое молчаливое одобрение повышению налогов на нашу недвижимость, соглашаясь с тем, что наш дом, действительно, стоит именно столько, насколько его оценили налоговые органы». И это касается каждого домовладельца.

Именно поэтому мы призываем всех владельцев домов опротестовывать свой налог на недвижимость каждый год или хотя бы убедиться, что это не относится к вашей недвижимости.

Вы спросите: «А как именно мы можем помочь домовладельцам разобраться c налогом на недвижимость?» Во-первых, мы проанализируем состояние рынка в каждом конкретном случае и, если есть основания для протеста, мы дадим домовладельцу об этом знать. Дальше мы поговорим с вами о том, как от начала до конца пройти процесс опротестовывания вашего налога на недвижимость.

Чем же налоговая стоимость дома отличается от рыночной стоимости?

Начисленная налоговая стоимость — это то, сколько, по мнению вашего округа, стоит ваш дом или квартира. Округ пытается установить налоговую стоимость, исходя из рыночной стоимости, при этом они не проводят индивидуальный анализ для каждого дома. Округ просто оценивает ваш дом, сравнивая его стоимость со стоимостью других домов в районе, а не с реальным состоянием вашего дома. Это означает, что стоимость дома может быть или слишком высокой, или слишком низкой, — в зависимости от размера, местоположения, удобств и состояния вашей конкретной недвижимости.

Каковы сроки получения извещения налога на недвижимость и подачи апелляции?

Уведомление о налоге на недвижимость обычно высылается в середине апреля каждого года. Вы же, со своей стороны, должны подать письменный протест в ваш округ до 31 мая или не позднее 30-ти дней после отправки уведомления налоговым органом, — в зависимости от того, что пришло вам позже.

Должен ли я подать апелляцию на оценку имущества в мой административно-территориальный округ?

Если рыночная стоимость вашего дома ниже, чем ваша налоговая стоимость, тогда вам следует подавать апелляцию.

Как определить рыночную стоимость вашей недвижимости?

American Dream Group готова бесплатно (!) предоставить онлайн-оценку вашего дома по вашему запросу.

Как мне подать апелляцию в округ?

В каждом округе существует своя форма протеста. Тем не менее, вы можете распечатать или написать от руки ваш налоговый протест и отправить его по факсу или по почте после получения письма с информацией об оценочной стоимости вашей недвижимости.

Пожалуйста, проверьте, отправили ли вы вмести с протестом дополнительную информацию: о себе, как о домовладельце этой недвижимости; указали ли адрес вашей недвижимости. Не забудьте отметить, что вы не согласны с налоговой оценкой вашей недвижимости, рассчитанной округом. Вместе с протестом приложите данные о стоимости других примерно идентичных вашей недвижимости домов или квартир. Если ваш дом еще и нуждается в ремонте, то также приложите соответствующие фото и оценку потенциального ремонта.

Запросите у округа пакет доказательств расчета по налогу на вашу недвижимость (это сопоставимые продажи, которые они используют для оценки вашего дома). Другими словами, ваш округ должен вам предоставить информацию о домах, сопоставимых с вашим домом и проданных в вашем районе за предыдущий год.

После подачи всех документов для протеста, придется подождать какое-то время, прежде, чем округ назначит день вашего слушания. Ваша задача во время слушания — изложить все факты и предоставить доказательства, подтверждающие ваши слова о завышенных показателях оценочной стоимости дома. Мы рекомендуем взять с собой, во-первых, сравнительный анализ рынка (Comparable Market Analysis), который покажет рыночную стоимость вашей недвижимости, основанную на продажах домов, похожих на вашу недвижимость по размеру, возрасту, месторасположению и типу конструкции.

Мы в American Dream Group готовы бесплатно предоставить вам всю необходимую информацию о проданных домах в вашем микрорайоне для обоснования налогового протеста во время слушания вашего дела в административном округе.

Какую еще документацию о состоянии вашего дома можно использовать для протеста налога?

У вашего дома есть проблемы с фундаментом или сантехникой? Все, что может негативно повлиять на рыночную стоимость вашего дома, должно быть задокументировано. Сделайте соответствующие фотографии и не забудьте их захватить на рассмотрение вашей апелляции.

Все, что негативно может повлиять на рыночную стоимость вашего дома, используйте в своей апелляции. Например, eсли ваш дом построен на оживленной улице, распечатайте карту Google для документирования физического расположения вашего дома.

Если вы приобрели свой дом в последние несколько месяцев, и цена покупки была ниже оценочной стоимости, — принесите копии соответствующих документов.

Важно помнить несколько вещей в день слушания:

1. Оценщики административного округа отвечают только за установление оценочной налоговой стоимости вашего дома, но никак не налоговой ставки.

2. Во время слушания вы в вежливой (!) форме апеллируете не против налоговой ставки или суммы налога к оплате. Вы опротестовываете только ОЦЕНОЧНУЮ НАЛОГОВУЮ стоимость вашего дома.

3. Распечатайте дополнительные копии подтверждающей документации по числу заседателей в апелляционной комиссии.

Подытоживая: не позволяйте увеличить ваши платежи без вашего ведома. Наступает время для подачи апелляции налога на недвижимость. И мы, в American Dream Group, с удовольствием вам в этом поможем!

Фото из открытых источников