В последние год-два в Техас переезжает большое количество людей — из других городов, штатов и даже стран. Чаще всего переезжающие сначала предпочитают арендовать жилье, чтобы было время осмотреться. Сегодняшняя публикация посвящена теме прав и обязанностей арендаторов и арендодателей.
Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно прописать в договоре все необходимые условия.
Аренда жилья может быть отличной альтернативой для тех, кто: (1) решает свои временные финансовые проблемы; (2) радикально меняет место жительства (переезд из другого штата или города, что дает возможность осмотреться и решить, в каком месте хотелось бы приобрести собственное жилье) или (3) заботится о свободе передвижения без того, чтобы взваливать на себя хлопоты поддержания в жилом состоянии собственной квартиры /дома.
Независимо от того, какую недвижимость вы арендуете и на какой срок, будет заключен краткосрочный или фиксированный договор аренды.
Краткосрочный договор аренды встречается в большинстве случаев при аренде апартаментов. При таком договоре арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно. Обычно для изменения или прекращения действия соглашения сторонам необходимо уведомить друг друга в течение 30-60 дней. Краткосрочная аренда может быть более привлекательной для тех, кто хотел бы сменить место проживания или купить свою недвижимость в течение короткого периода времени. Арендная плата по краткосрочному договору аренды намного выше, чем при долгосрочном контракте.
При долгосрочном договоре аренды арендная плата также выплачивается на регулярной основе (обычно ежемесячно). В среднем срок аренды составляет от 6 до 12 месяцев.
Арендная плата является фиксированной на весь период съема жилья. Долгосрочный вид аренды подходит тем, кто планирует остаться в доме / квартире на продолжительный срок. Читатель, имейте в виду, что при таком типе аренды возможность сменить место жительства достаточно ограничена, и договор аренды не может быть прекращен или изменен до истечения срока без согласия обеих сторон.
Читатель, прежде, чем отправить анкету вашему будущему арендодателю: (1) убедитесь, что все сантехнические, отопительные / охлаждающие устройства и приборы находятся в надлежащем рабочем состоянии; (2) проверьте жилье на безопасность: качественные замки, вход в здание, работающую систему безопасности; (3) если были обнаружены какие-то видимые повреждения или неисправности, то в момент подачи анкеты уточните, будут ли они исправлены до вашего переезда, если, конечно, ваша анкета будет принята к рассмотрению; (4) уточните, разрешены ли в доме / квартире домашние животные, существует ли ежемесячный платеж за вашего питомца и, какая сумма “pet fee” будет вам возвращена в случае прекращения аренды.
Прежде, чем подписать договор, обговорите условия аренды и укажите: (1) сроки завершения ремонта в договоре аренды и лиц, ответственных за ремонт (это может быть как арендатор, так и арендодатель); (2) размер и условия арендной платы; (3) срок действия договора аренды; (4) сумму страхового депозита и условия возврата; (5) обязанности арендодателя по ремонту, содержанию и обслуживанию объекта и помещений; (6) ответственность арендатора за состояние таких мест общего пользования, как гараж, прачечная, бассейн и т.д.; (7) условия прекращения аренды (возможно ли досрочное расторжение); (8) возможность приезда гостей и срок, на который они смогут останавливаться у арендатора; (9) размер штрафа за просроченный платеж; (10) также уточните, окрашены ли помещения краской, содержащей свинец (обычно в зданиях, построенных до 1978 года).
После подачи заявки на аренду, арендодатель проведет проверку данных будущего арендатора. До подписания договора аренды, он/она ознакомятся с историей аренды, доходом, кредитной историей и родом занятий потенциального арендатора. Арендодатель имеет право отказать в аренде его жилой недвижимости, если история платежей или финансовое положение арендатора вызывают сомнения.
При этом арендодатель не имеет права ущемить права аренды арендатора. Согласно закону «О справедливом жилье», запрещена дискриминация — по расовому признаку, цвету кожи, национальному происхождению, религии, полу, семейному положению, инвалидности (включая ВИЧ и СПИД).
В городах, округах и муниципалитетах могут быть приняты собственные законы о дискриминации в отношении жилья для защиты дополнительных групп. Чтобы узнать о существующих средствах защиты в вашем городе, округе или муниципалитете, найдите списки веб-сайтов в каталоге www.texas.gov или свяжитесь с местным офисом юридической помощи, используя ресурс www.TexasLawHelp.org.
Подача заявления на аренду, расходы и права арендаторов. Чтобы оплатить расходы и проверить криминальную и кредитную истории, арендодатель взимает регистрационный сбор, причем, заплаченные деньги не возвращаются. В случае, если в аренде было отказано, арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление о причинах отказа. Это могут быть: криминальная история, доход, кредитная история, история предыдущей аренды, предоставление неполной информации. Если причина отказа не была указана в письменной форме, арендатор имеет право потребовать вернуть регистрационный сбор в форме чека по указанному адресу. Если арендодатель не вернул регистрационный сбор, он может понести следующие расходы: 100 долларов + сбор в тройном размере + оплата услуг адвоката.
Обязанности арендодателя. Закон штата Техас требует от арендодателей устранить проблемы, которые существенно влияют на физическое здоровье или безопасность арендатора и о которых арендатор был уведомлен.
Это могут быть такие проблемы, как сточные воды, наличие насекомых и грызунов в арендуемом жилье, отсутствие горячей воды по вине арендодателя, неисправная электропроводка, протечка крыши, отсутствие отопления или кондиционирования воздуха.
Если неисправность / проблема жилища конфликтует в плане охраны здоровья или пожарной безопасности с законами города, в котором находится жилье, то с большей вероятностью такая проблема будет считаться угрозой здоровью или безопасности.
Законы Техаса, как правило, не распространяются на такие неисправности, как сломанная посудомоечная машина или жалюзи, нуждающиеся в покраске стены или не подстриженная трава. Тем не менее, существующий договор аренды может потребовать от арендодателя устранить эти неисправности. Если арендатор не уверен, как именно классифицировать неисправность жилища, рекомендуется проконсультироваться с юристом, инспектором по здравоохранению или ассоциацией арендаторов.
Замена замков и ключей. В штате Техасе арендодатели обязаны заменить цилиндр замка (“rekey a lock”) и предоставить новые ключи после смены арендаторов не позднее, чем через 7 дней после вселения нового жильца.
Депозит и его возврат. Страховой депозит — это залоговые деньги на случай непредвиденных убытков, в том числе и за неуплату арендной платы. В договоре аренды следует уточнить сумму страхового депозита и условия его возврата. При расторжении договора аренды арендодатель может сохранить за собой залоговый депозит полностью или частично в случае повреждений или ремонта, выходящего за пределы нормального (естественного) износа помещения при аренде.
Под нормальным износом подразумевается износ, который происходит в результате нормального, предполагаемого использования помещения, а не из-за халатности или небрежности арендатора. Страховой депозит должен быть возвращен арендатору в течение 30 дней после выезда из квартиры / дома, если арендатор представил почтовый адрес, по которому можно выслать чек. Арендатор может предоставить адрес не сразу, а по прошествии какого-то времени, однако обязанность вернуть депозит у арендодателя возникает только при наличии почтового адреса арендатора.
Если арендодатель решает сохранить за собой страховой депозит полностью или частично, он должен в течение 30 дней возместить остаток страхового депозита вместе с письменным описанием нанесенного ущерба и подробным списком всех вычетов (или в течение 30 дней после предоставления арендатором почтового адреса). Если арендодатель в течение 30 дней не предоставил письменного списка всех вычетов и не вернул депозит, то предполагается, что домовладелец действовал недобросовестно. Если арендодатель недобросовестно сохраняет за собой весь залог или его часть, арендатор может подать в суд на такого арендодателя. Это может стоить арендодателю следующих расходов: 100 долларов США, плюс сумму, в три раза превышающую сумму удержанного залога, плюс гонорар адвоката и судебные издержки.
В случае, если арендодатель не предоставит письменного описания и подробного списка убытков и сборов из удержанного страхового депозита, то он утрачивает все права на удержание любой части страхового депозита, а также на подачу иска против арендатора за нанесенный помещению ущерб. Арендаторы, которые принимают решение подать в суд на своих арендодателей, могут сделать это и без адвоката — подать заявление в мировой суд (Justice of the Peace Court). В мировом суде арендатор может рассчитывать на получение компенсации до 10.000 долларов, а также оплату судебных издержек.
От авторов: Эта статья публикуется только в качестве ознакомительного материала. Возникающие спорные вопросы и ситуации должны быть обсуждены с экспертом или юристом.
Текст Ирины и Джона Норкросс
Перевод с англиского Russian Ukrainian Translation and Interpretation in Dallas
You must be logged in to post a comment.