Чего ожидать от рынка недвижимости Техаса в 2022 году? Тренды и статистика от риелтора Ирины Норкросс

Цены на недвижимость в Северном Техасе не думают снижаться. Доступного жилья на рынке также немного, но оно все еще есть. Процветающая экономика, приток в регион нового населения из других штатов, в том числе инвесторов, способствуют поднятию температуры рынка недвижимости Далласа и окружающих городов.

«В Северном Техасе каждый может найти что-то для себя: работу и эмоции большого города, тихие пригороды, теплый климат и качество жизни, — поясняет риелтор American Dream Group Ирина Норкросс. — Даллас является одним из самых узнаваемых и шумных мегаполисов не только в США, но и в мире, а также считается дружелюбным городом для инвесторов, ищущих надежную и ликвидную среду для недвижимости. Несмотря на свою популярность и стремительный рост, Даллас по-прежнему остается доступным рынком с большим потенциалом роста».

Риелтор Ирина Норкросс приводит несколько причин, по которым Большой Даллас может стать отличным местом для покупки и последующей сдачи в аренду (для инвесторов) новой недвижимости.

Рост населения

Население района Далласа — Форт-Уэртасредние продолжает стремительно расти. DFW является 4-м по величине метроплексом в стране по количеству населения. Для сравнения, еще в 2010 году он был на 6-ом месте. Чуть больше, чем за декаду Даллас — Форт-Уэрт (наряду с Хьюстоном и Нью-Йорком) стал одним из трех метроплексов, где число проживающих увеличилось на 1,2 миллиона человек.

Риелтор Ирина Норкросс приводит ключевые статистические данные о населении региона, которые были собраны из разных источников:

— В Далласе проживает свыше 1,3 миллионов человек, а в метроплексе — более 7,6 миллиона.

— Согласно последней переписи населения, за последние 10 лет население Далласа выросло примерно на 9%.

— Даллас — 3-й по величине город в Техасе и 4-й по величине мегаполис в стране.

— Основные округа в районе метроплекса — округ Даллас, Коллин, Дентон, Кауфман и Роквэлл.

— В пригородах Далласа, включая округа Коллин и Дентон, с 2010 года население выросло более чем на 36%.

— Даллас — Форт-Уэрт может столкнуться с самым большим приростом населения в стране в этом десятилетии, и, по прогнозам, к 2029 году его население вырастет почти на 18%.

— Доход на душу населения в Далласе составляет 36.27 доллара, а средний доход домохозяйства — 72.27 долларов.

Рынок труда

В то время как многие другие штаты США все еще восстанавливаются после пандемии, Даллас по-прежнему остается центром занятости.

«Фактически, DFW является рынком труда №1 в стране благодаря значительному росту занятости и миграции», — говорит Ирина Норкросс. Слова уважаемого риелтора подтверждает The Dallas Morning News, указывая на то, что наш метроплекс занимает высокие позиции по таким показателям занятости, как чистая миграция, работники с дипломами колледжей, увеличение количества рабочих мест и экономический рост.

Ключевые статистические данные о занятости:

— По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, ВВП региона Даллас — Форт-Уэрт — Арлингтон составляет почти 535 миллиардов долларов, и за последние 10 лет он вырос более чем на 57%.

— По данным BLS, рост занятости в Далласе — Форт-Уэрте составляет 5,6% в годовом исчислении, к тому же в этом регионе проживает почти 3,9 миллиона сотрудников.

— Средние доходы домохозяйств в Далласе выросли более чем на 4% в годовом исчислении, в то время как средние цены на недвижимость выросли более чем на 6% за последние 12 месяцев.

— Уровень безработицы в Далласе по состоянию на конец 2021 года составлял 3,9%, при этом производство, торговля и транспорт, профессиональные и деловые услуги, а также секторы отдыха и гостеприимства демонстрируют самые быстрые признаки нового роста (BLS).

— Baylor Scott & White Health, Texas Health Resources, Lockheed Martin, Юго-западный медицинский центр Техасского университета и Medical City Healthcare входят в пятерку крупнейших работодателей Далласа.

— Основные колледжи и университеты в столичном районе Далласа — Техасский университет в Арлингтоне, Техасский университет в Далласе, Университет Северного Техаса и Южный методистский университет.

— Почти 87% жителей Далласа окончили среднюю школу или колледж, а более 36% имеют степень бакалавра или ученую степень.

— Транспортная инфраструктура Далласа включает четыре основных автомагистрали между штатами, два коммерческих аэропорта и несколько систем общественного транспорта.

— Международный аэропорт Даллас-Форт-Уэрт (DFW) является вторым по величине аэропортом в США, а по территории — больше, чем Манхэттен.

Рынок недвижимости

Даллас оценивается Национальной ассоциацией риелторов (NAR) как один из 10 ведущих рынков в 2021–2022 годах. Риелтор Ирина Норкросс, со ссылкой на отчет Техасского исследовательского центра недвижимости, говорит о росте цен на дом для одной семьи более, чем на 18% по сравнению с прошлым годом, в то время как количество свободных домов сокращается.

Риелтор Ирина Норкросс собрала интересные статистические данные по рынку недвижимости Северного Техаса.

— Индекс стоимости жилья Zillow (ZHVI) для Далласа составляет 290.56 доллара США на конец 2021 года.

— Стоимость домов в Далласе увеличилась на 20% по сравнению с прошлым годом.

— За последние пять лет стоимость домов в Далласе выросла более, чем на 78%.

— Согласно последнему отчету Техасского исследовательского центра недвижимости, средняя цена продажи дома на одну семью в Далласе на конец 2021 года составляет 360 тысяч долларов.

— Средние цены продажи на одну семью в Далласе выросли на 18,1% по сравнению с прошлым годом.

— Согласно последнему отчету Realtor.com, из 121 района Далласа Preston Hollow является самым дорогим со средней стоимостью дома в 1,7 миллиона долларов.

— Самым доступным районом Далласа является Pleasant Grove, где средняя цена дома составляет 195 тысяч долларов.

Рынок аренды

«Высокие цены на жилье в Далласе, наряду с растущим населением и процветающим рынком труда являются тремя причинами, по которым спрос на арендную недвижимость в Далласе остается высоким в 2022 году, — считает риелтор Ирина Норкросс. — И он будет только увеличиваться. Скачок в росте цен на недвижимость привел к увеличению страховки на дом и налога на недвижимость. Начиная с марта 2022 года, среднее увеличение арендной платы составляет 450 долларов в месяц».

Качество жизни

«Цены на недвижимость в Далласе по-прежнему на удивление доступны, рынок труда устойчив, стоимость жизни более-менее доступная, а культурная жизнь — разнообразная. Добавьте к этому тот факт, что в Техасе нет подоходного налога, и тогда станет понятно, почему так много людей и компаний переезжают в Даллас», — поясняет риелтор American Dream Group Ирина Норкросс и приводит основные показатели качества жизни, которые она собрала из разных источников.

— Согласно информации калькулятора NerdWallet, стоимость жизни в Далласе примерно на 50% ниже, чем в Сан-Франциско и в Нью-Йорке.

— Forbes оценивает Даллас как 2-е лучшее место для ведения бизнеса и развития карьеры в США.

— Согласно последнему исследованию, проведенному U.S. News & World Report, Даллас является одним из лучших мест для жизни и выхода на пенсию в стране.

— Niche.com присуждает Далласу общую оценку «A-» с высоким рейтингом общеобразовательных школ и ночных клубов.

— Лучшие районы для жизни в районе Далласа — Cottonwood Creek South, Heights Park, Coppell и Canyon Creek South.

— В числе известных культурных заведений и мероприятий Далласа — Downtown Art District, Dallas Symphony Orchestra и Техасская ярмарка, ведущая свою историю с 1886 года.

— Среди профессиональных спортивных команд в Далласе — Texas Rangers, Dallas Mavericks, NHL Dallas Stars и Dallas Cowboys.

Процентные ставки

Ставки по ипотечным кредитам за последние несколько недель достигли 12-летнего максимума — более 5,5%.

«Вопрос на миллион долларов заключается в том, будет ли эта тенденция продолжаться или процентные ставки, наконец, начнут снижаться, — задается вопросом риелтор Ирина Норкросс. — Уровень инфляции начинает ползти к невиданным ранее с начала 1980-х годов вершинам. Что это значит? Ну, кроме выросших цен на продукты, инфляция оказывает давление и на процентные ставки. Когда инфляция начинает выходить за пределы приемлемого диапазона в 2-3% в год, федеральное правительство обычно принимает ряд экономических мер по стабилизации экономики. Одна из таких мер — повышение официальной процентной ставки, по которой Федеральная резервная система ссужает деньги. Банки и финансовые учреждения затем перекладывают эту ставку на держателей ипотечного кредита, что делает ежемесячную выплату по кредиту чуть выше. Впервые с 2018 года в этом году правительство уже повысило ставку, однако до конца 2022 года запланировано еще шесть (!) повышений. Так что же делать?

Во-первых, если вы в состоянии купить недвижимость прямо сейчас, то самое время зафиксировать процентную ставку и подобрать недвижимость, которая надежно накапливает собственный капитал. Во-вторых, если вы выходите на пенсию или хотите уменьшить размер своего дома, продажа — отличный вариант обналичить и воспользоваться рекордными ценами на жилье. Да, кстати, уровень инфляции в 8,5% — далеко не самый высокий. Невероятными были максимумы рецессии 1980 года, когда инфляция достигла 13,5%, а ставка по ипотечным кредитам выросла до ошеломляющих 18,63%

Чего нам ожидать от весенне-летнего рынка недвижимости 2022? Сохранится ли тенденция роста цен или грядет обвал рынка?

1. В то время как средняя цена дома растет, этот показатель не одинаков для всего рынка. Подавляющее большинство покупателей сконцентрировано в доступном ценовом сегменте. В то время как в сегменте элитной / дорогой недвижимости этот рост не настолько критичен.

2. Более высокие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с постоянно растущей стоимостью жизни означают, что многие люди просто не могут позволить себе покупку недвижимости.

Соответственно, уменьшится конкуренция.

3. 2021 год стал рекордным по росту цен на жилье — в среднем рост составил 18,8%. Хотя 2022 год начался примерно таким же образом, большинство экономистов сходятся во мнении, что рост достиг своего пика в мае 2022 года, оказавшись на уровне 22%, а затем снизится к 2023 году до 17,8%. При этом рост является существенным, особенно если он продолжается на протяжении нескольких лет подряд.

4. По мере того, как связанные с пандемией ограничения на поездки ослабевают, и мир более или менее «возвращается к нормальной жизни», многие предприятия будут возвращать своих сотрудников в офисы. Это может стать проблемой для многих, кто в разгар пандемии переехали из городских в более отдаленные районы, где удаленная работа была простой, а жизнь более доступной. Эти изменения могут породить спрос на недвижимость в городских районах».

По словам риелтора American Dream Group Ирины Норкрос, «именно сейчас — хорошее время для покупки дома в Большом Далласе из-за благоприятной конъюнктуры спроса и предложения, а также из-за возможности зафиксировать процентную ставку по кредиту». Если Ирина Норкросс убедила вас, читатель в этом, звоните ей, не откладывая: (214) 957-2860.

Карта лучших и худших районов Большого Далласа

Так с чего же начать поиск недвижимости? Выбрать район! Риелтор Ирина Норкросс приводит карту районов Северного Техаса, которая учитывает рейтинги школьных округов, стоимость жилья, уровень занятости, уровень дохода и некоторые другие критерии.

Расшифровка карты

Темно-зеленый: районы с 4-5 звездами.

Светло-зеленый: районы с 3,5-4 звездами.

Желтый: районы с 2,5-3 звездами.

Оранжевый: районы с 2 звездами.

Красный: районы с 1 звездой.

Текст The Dallas Telegraph

Фото из открытых источников