Чего ожидать от рынка недвижимости Техаса в 2022 году? Тренды и статистика от риелтора Ирины Норкросс

Риелтор Ирина Норкросс называет DFW одним из перспективных рынков недвижимости в стране

Цены на недвижимость в Северном Техасе не думают снижаться. Доступного жилья на рынке также немного, но оно все еще есть. Процветающая экономика, приток в регион нового населения из других штатов, в том числе инвесторов, способствуют поднятию температуры рынка недвижимости Далласа и окружающих городов.

«В Северном Техасе каждый может найти что-то для себя: работу и эмоции большого города, тихие пригороды, теплый климат и качество жизни, — поясняет риелтор American Dream Group Ирина Норкросс. — Даллас является одним из самых узнаваемых и шумных мегаполисов не только в США, но и в мире, а также считается дружелюбным городом для инвесторов, ищущих надежную и ликвидную среду для недвижимости. Несмотря на свою популярность и стремительный рост, Даллас по-прежнему остается доступным рынком с большим потенциалом роста».

Риелтор Ирина Норкросс приводит несколько причин, по которым Большой Даллас может стать отличным местом для покупки и последующей сдачи в аренду (для инвесторов) новой недвижимости.

Рост населения

Население района Далласа — Форт-Уэртасредние продолжает стремительно расти. DFW является 4-м по величине метроплексом в стране по количеству населения. Для сравнения, еще в 2010 году он был на 6-ом месте. Чуть больше, чем за декаду Даллас — Форт-Уэрт (наряду с Хьюстоном и Нью-Йорком) стал одним из трех метроплексов, где число проживающих увеличилось на 1,2 миллиона человек.

Риелтор Ирина Норкросс приводит ключевые статистические данные о населении региона, которые были собраны из разных источников:

В Далласе проживает свыше 1,3 миллионов человек, а в метроплексе — более 7,6 миллиона.

Согласно последней переписи населения, за последние 10 лет население Далласа выросло примерно на 9%.

Даллас — 3-й по величине город в Техасе и 4-й по величине мегаполис в стране.

Основные округа в районе метроплекса — округ Даллас, Коллин, Дентон, Кауфман и Роквэлл.

В пригородах Далласа, включая округа Коллин и Дентон, с 2010 года население выросло более чем на 36%.

Даллас — Форт-Уэрт может столкнуться с самым большим приростом населения в стране в этом десятилетии, и, по прогнозам, к 2029 году его население вырастет почти на 18%.

Доход на душу населения в Далласе составляет 36.27 доллара, а средний доход домохозяйства — 72.27 долларов.

Рынок труда

В то время как многие другие штаты США все еще восстанавливаются после пандемии, Даллас по-прежнему остается центром занятости.

«Фактически, DFW является рынком труда №1 в стране благодаря значительному росту занятости и миграции», — говорит Ирина Норкросс. Слова уважаемого риелтора подтверждает The Dallas Morning News, указывая на то, что наш метроплекс занимает высокие позиции по таким показателям занятости, как чистая миграция, работники с дипломами колледжей, увеличение количества рабочих мест и экономический рост.

Ключевые статистические данные о занятости:

По данным Федерального резервного банка Сент-Луиса, ВВП региона Даллас — Форт-Уэрт — Арлингтон составляет почти 535 миллиардов долларов, и за последние 10 лет он вырос более чем на 57%.

По данным BLS, рост занятости в Далласе — Форт-Уэрте составляет 5,6% в годовом исчислении, к тому же в этом регионе проживает почти 3,9 миллиона сотрудников.

Средние доходы домохозяйств в Далласе выросли более чем на 4% в годовом исчислении, в то время как средние цены на недвижимость выросли более чем на 6% за последние 12 месяцев.

Уровень безработицы в Далласе по состоянию на конец 2021 года составлял 3,9%, при этом производство, торговля и транспорт, профессиональные и деловые услуги, а также секторы отдыха и гостеприимства демонстрируют самые быстрые признаки нового роста (BLS).

Baylor Scott & White Health, Texas Health Resources, Lockheed Martin, Юго-западный медицинский центр Техасского университета и Medical City Healthcare входят в пятерку крупнейших работодателей Далласа.

Основные колледжи и университеты в столичном районе Далласа — Техасский университет в Арлингтоне, Техасский университет в Далласе, Университет Северного Техаса и Южный методистский университет.

Почти 87% жителей Далласа окончили среднюю школу или колледж, а более 36% имеют степень бакалавра или ученую степень.

Транспортная инфраструктура Далласа включает четыре основных автомагистрали между штатами, два коммерческих аэропорта и несколько систем общественного транспорта.

Международный аэропорт Даллас-Форт-Уэрт (DFW) является вторым по величине аэропортом в США, а по территории — больше, чем Манхэттен.

Рынок недвижимости

Даллас оценивается Национальной ассоциацией риелторов (NAR) как один из 10 ведущих рынков в 2021–2022 годах. Риелтор Ирина Норкросс, со ссылкой на отчет Техасского исследовательского центра недвижимости, говорит о росте цен на дом для одной семьи более, чем на 18% по сравнению с прошлым годом, в то время как количество свободных домов сокращается.

Риелтор Ирина Норкросс собрала интересные статистические данные по рынку недвижимости Северного Техаса.

Индекс стоимости жилья Zillow (ZHVI) для Далласа составляет 290.56 доллара США на конец 2021 года.

Стоимость домов в Далласе увеличилась на 20% по сравнению с прошлым годом.

За последние пять лет стоимость домов в Далласе выросла более, чем на 78%.

Согласно последнему отчету Техасского исследовательского центра недвижимости, средняя цена продажи дома на одну семью в Далласе на конец 2021 года составляет 360 тысяч долларов.

Средние цены продажи на одну семью в Далласе выросли на 18,1% по сравнению с прошлым годом.

Согласно последнему отчету Realtor.com, из 121 района Далласа Preston Hollow является самым дорогим со средней стоимостью дома в 1,7 миллиона долларов.

Самым доступным районом Далласа является Pleasant Grove, где средняя цена дома составляет 195 тысяч долларов.

Рынок аренды

«Высокие цены на жилье в Далласе, наряду с растущим населением и процветающим рынком труда являются тремя причинами, по которым спрос на арендную недвижимость в Далласе остается высоким в 2022 году, — считает риелтор Ирина Норкросс. — И он будет только увеличиваться. Скачок в росте цен на недвижимость привел к увеличению страховки на дом и налога на недвижимость. Начиная с марта 2022 года, среднее увеличение арендной платы составляет 450 долларов в месяц».

Качество жизни

«Цены на недвижимость в Далласе по-прежнему на удивление доступны, рынок труда устойчив, стоимость жизни более-менее доступная, а культурная жизнь — разнообразная. Добавьте к этому тот факт, что в Техасе нет подоходного налога, и тогда станет понятно, почему так много людей и компаний переезжают в Даллас», — поясняет риелтор American Dream Group Ирина Норкросс и приводит основные показатели качества жизни, которые она собрала из разных источников.

Согласно информации калькулятора NerdWallet, стоимость жизни в Далласе примерно на 50% ниже, чем в Сан-Франциско и в Нью-Йорке.

Forbes оценивает Даллас как 2-е лучшее место для ведения бизнеса и развития карьеры в США.

Согласно последнему исследованию, проведенному U.S. News & World Report, Даллас является одним из лучших мест для жизни и выхода на пенсию в стране.

Niche.com присуждает Далласу общую оценку «A-» с высоким рейтингом общеобразовательных школ и ночных клубов.

Лучшие районы для жизни в районе Далласа — Cottonwood Creek South, Heights Park, Coppell и Canyon Creek South.

В числе известных культурных заведений и мероприятий Далласа — Downtown Art District, Dallas Symphony Orchestra и Техасская ярмарка, ведущая свою историю с 1886 года.

Среди профессиональных спортивных команд в Далласе — Texas Rangers, Dallas Mavericks, NHL Dallas Stars и Dallas Cowboys.

Процентные ставки

Ставки по ипотечным кредитам за последние несколько недель достигли 12-летнего максимума — более 5,5%.

«Вопрос на миллион долларов заключается в том, будет ли эта тенденция продолжаться или процентные ставки, наконец, начнут снижаться, — задается вопросом риелтор Ирина Норкросс. — Уровень инфляции начинает ползти к невиданным ранее с начала 1980-х годов вершинам. Что это значит? Ну, кроме выросших цен на продукты, инфляция оказывает давление и на процентные ставки. Когда инфляция начинает выходить за пределы приемлемого диапазона в 2-3% в год, федеральное правительство обычно принимает ряд экономических мер по стабилизации экономики. Одна из таких мер — повышение официальной процентной ставки, по которой Федеральная резервная система ссужает деньги. Банки и финансовые учреждения затем перекладывают эту ставку на держателей ипотечного кредита, что делает ежемесячную выплату по кредиту чуть выше. Впервые с 2018 года в этом году правительство уже повысило ставку, однако до конца 2022 года запланировано еще шесть (!) повышений. Так что же делать?

Во-первых, если вы в состоянии купить недвижимость прямо сейчас, то самое время зафиксировать процентную ставку и подобрать недвижимость, которая надежно накапливает собственный капитал. Во-вторых, если вы выходите на пенсию или хотите уменьшить размер своего дома, продажа — отличный вариант обналичить и воспользоваться рекордными ценами на жилье. Да, кстати, уровень инфляции в 8,5% — далеко не самый высокий. Невероятными были максимумы рецессии 1980 года, когда инфляция достигла 13,5%, а ставка по ипотечным кредитам выросла до ошеломляющих 18,63%

Чего нам ожидать от весенне-летнего рынка недвижимости 2022? Сохранится ли тенденция роста цен или грядет обвал рынка?

1. В то время как средняя цена дома растет, этот показатель не одинаков для всего рынка. Подавляющее большинство покупателей сконцентрировано в доступном ценовом сегменте. В то время как в сегменте элитной / дорогой недвижимости этот рост не настолько критичен.

2. Более высокие ставки по ипотечным кредитам в сочетании с постоянно растущей стоимостью жизни означают, что многие люди просто не могут позволить себе покупку недвижимости.

Соответственно, уменьшится конкуренция.

3. 2021 год стал рекордным по росту цен на жилье — в среднем рост составил 18,8%. Хотя 2022 год начался примерно таким же образом, большинство экономистов сходятся во мнении, что рост достиг своего пика в мае 2022 года, оказавшись на уровне 22%, а затем снизится к 2023 году до 17,8%. При этом рост является существенным, особенно если он продолжается на протяжении нескольких лет подряд.

4. По мере того, как связанные с пандемией ограничения на поездки ослабевают, и мир более или менее «возвращается к нормальной жизни», многие предприятия будут возвращать своих сотрудников в офисы. Это может стать проблемой для многих, кто в разгар пандемии переехали из городских в более отдаленные районы, где удаленная работа была простой, а жизнь более доступной. Эти изменения могут породить спрос на недвижимость в городских районах».

По словам риелтора American Dream Group Ирины Норкрос, «именно сейчас — хорошее время для покупки дома в Большом Далласе из-за благоприятной конъюнктуры спроса и предложения, а также из-за возможности зафиксировать процентную ставку по кредиту». Если Ирина Норкросс убедила вас, читатель в этом, звоните ей, не откладывая: (214) 957-2860.

Карта лучших и худших районов Большого Далласа

Так с чего же начать поиск недвижимости? Выбрать район! Риелтор Ирина Норкросс приводит карту районов Северного Техаса, которая учитывает рейтинги школьных округов, стоимость жилья, уровень занятости, уровень дохода и некоторые другие критерии.

Инвестиционная карта Далласа

Расшифровка карты

Темно-зеленый: районы с 4-5 звездами.

Светло-зеленый: районы с 3,5-4 звездами.

Желтый: районы с 2,5-3 звездами.

Оранжевый: районы с 2 звездами.

Красный: районы с 1 звездой.

Текст The Dallas Telegraph

Фото из открытых источников

Comments are closed.