Русский риэлтор Далласа: «Цены на жилье все еще растут, но жилищный пузырь маловероятен»

От редакции: В последнее время все чаще говорят о жилищном пузыре, который должен вот-вот лопнуть — как это случилось в США в 2008 году. И вот тогда можно будет покупать первый дом, инвестировать в недвижимость и т.д., а пока нужно подождать.

Риелтор Fathom Realty Галина Хаммерс говорит, что этого не произойдет: «Мы не видим сегодня «инвесторов», покупающих несколько квартир / домов в надежде продать их с большой прибылью в течение нескольких месяцев, да и доступных кредитов сегодня практически нет, как это было в 2008 году. Для сравнения, тогда на продажу по всей стране было выставлено 3 миллиона домов, а в 2022 — только 1 миллион. Да, и за эти годы количество домохозяйств увеличилось в США на 14 миллионов».

Недавнее изменение процентных ставок Федеральной резервной системой может повлиять на всех участников рынка недвижимости — строителей жилья, владельцев домов, арендодателей и арендаторов. Риелтор Галина Хаммерс анализирует повышение процентных ставок с разных перспектив, поскольку на каждого из участников рынка жилья это влияет по-разному.

Строительство

Давайте посмотрим на строителей домов. Высокие процентные ставки, повышение стоимости бензина — все это влияет на строительство и, в конечном итоге, здорово повышает его стоимость.

Согласно информации Национальной ассоциации домостроителей, только в прошлом году цены на жилищное строительство выросли более, чем на 26% за год. К примеру, если запланированная стоимость дома вначале строительства еще год назад составляла 300-400 тысяч долларов, то в конце строительства она будет уже на 70-100 тысяч больше. Такая большая разница в цене попадает не в карман строителя как чистый доход, она ложится на плечи потребителя в виде, например, возросшей инфляции.

Покупатель этого дома должен взять кредит, который увеличился из-за новой процентной ставки, а та в свою очередь повлияла на цепочку поставок. Строителям сегодня непросто закупать пиломатериалы, бетон и инструменты. Сейчас за этим нужно в буквальном смысле охотиться. И, когда строители, в конечном итоге, их получают, эти ресурсы становятся дороже, и, конечно, домовладельцы за это платят.

У всех застройщиков в контракте предусмотрен так называемый escalation clause, который оговаривает ситуацию с ростом цен — если стоимость строительства окажется выше ожидаемой, то строитель имеет право переложить эти расходы на покупателя. Если покупатель не согласится с новой ценой, то контракт расторгается, чаще всего депозит возвращается за минусом издержек продавца на оформление документов. Однако есть и невозвратные депозиты — нужно внимательно изучать контракт застройщика.

Еще один момент, о котором почему-то мало говорят — это стоимость земли. Она также сильно растет по всей стране. Почему это важно для покупателя? Потому, что застройщик вынужден платить за землю на 100-200 тысяч долларов больше, чем еще несколько месяцев назад. В конечном итоге, это повышение цены также перекладывается на плечи потребителей. Когда вы строите, то должны учитывать стоимость земли, цену строительства и, конечно, делать наценку, чтобы не только окупить все свои расходы, но и получить прибыль. Выросшие выплаты по ипотеке, поднявшаяся стоимость недвижимости не дают многим покупателям возможности вложиться в строительство нового дома, побуждая их оставаться в том жилье, в котором они сейчас проживают или даже арендовать недвижимость.

При этом, согласно данным The Wall Street Journal, сегодня на американском рынке жилья наблюдается недостаток домов в количестве 5,5 миллионов единиц. Правда, в метроплексе DFW за последние три недели вышло на рынок много предложений от застройщиков на закрытие дома через 3-6 месяцев — с ценой выше среднего или в новом районе на приличном расстоянии от Далласа.

Да, и федеральное правительство обещало в течение 2022 года еще несколько раз увеличить процентную ставку по кредиту.

Домовладельцы

Наверняка, у тех домовладельцев, которые купили недвижимость продолжительное время назад, процентная ставка по кредиту гораздо ниже сегодняшней и, соответственно, выплаты по кредиту также относительно невысокие. Также их недвижимость накопила достаточно капитала за эти годы. И, если они решатся продать свой дом, то получат за него хорошие деньги. Однако, если они решат купить другой / новый примерно такой же дом, то он им достанется по более высокой цене. Именно поэтому многие домовладельцы, которые еще недавно думали о продаже, не станут сейчас этого делать. Таким образом доступных домов в ближайшие годы станет еще больше не хватать. При этом увеличится спрос на ремонт домов, который будут сдерживать проблемы с цепочками поставок, рост стоимости рабочей силы и материалов.

На что следует обратить домовладельцам внимание, так это на повышение налога на недвижимость, и это является проблемой не только для Техаса, но и в целом для всей страны.

Аренда

Последняя, но не менее важная категория, — это арендодатели и арендаторы. Повышение процентных ставок негативно влияет и на них. Подумайте вот о чем — у вас есть доходы и расходы, а есть еще долг. И если ваш долг больше, чем ваш приход, то вы меньше тратите. Соответственно, уменьшается и число сделок.

Из-за роста процентных ставок приходится больше одалживать денег, не важно — это покупка новой недвижимости или дома / квартиры на вторичном рынке. В результате все больше и больше людей отказываются от идеи покупки — им не по карману выросшие выплаты по кредиту, подросший налог на недвижимость, цены на электричество, стоимость ремонтных работ, цены на страховку. Количество свободных наличных денег для инвестиций таким образом уменьшается. Это также снижает число доступной для инвестиций и аренды недвижимости.

Чтобы уменьшить цены на покупку и аренду, нам нужно больше единиц жилья. К сожалению, в ближайшие годы единиц жилья на рынке сильно не прибавится, а значит, цены на аренду будут продолжать расти, а выбор — уменьшаться. При этом количество арендаторов будет возрастать. В отличие от арендаторов, для арендодателей такая ситуация выгодна больше.

Подытоживая, хотела бы напомнить, что жилищный сектор очень важен для экономики США. Искусственно заниженные процентные ставки, несомненно, спровоцировали некоторое повышение цен на жилье, а резкий рост стоимости жилья на сегодняшний день, к сожалению, заблокирует некоторых потенциальных покупателей, впервые покупающих недвижимость. Однако эта ситуация совсем не похожа на ситуацию с жилищным пузырем 2008 года. Спрос просто слишком велик, а предложение слишком ограничено, но не для моих клиентов.

Фото из открытых источников