Секреты покупки недвижимости в условиях высокой инфляции

Риэлтор Dallas Luxury Realty Лариса Досталь #LDostalDT снова провела свой фирменный семинар на тему «Секреты покупки недвижимости в Далласе». Как известно, с лета 2022 года рынок недвижимости в Северном Техасе сильно изменился — сегодня это уже рынок покупателя, а не продавца, как это было еще весной. За несколько месяцев процентная ставка поднялась с чуть больше, чем 3 почти до 7%. Покупатели занервничали. Секретов покупки дома в условиях высокой инфляции, которая накрыла Америку, прибавилось, а, значит, без профессионалов не обойтись.

Семинар собрал специалистов с большим опытом работы — риэлтора Ларису Досталь, брокера Dallas Luxury Realty Катю Вудс, специалиста по кредитам First United Bank Лену Перлман и бухгалтера Катю Филину.

Участники семинара cмогли задать все волнующие их вопросы и послушать мнение участников рынка недвижимости.

Отвечая на вопрос «Упадут ли цены на недвижимость?», риэлтор Лариса Досталь рассказала о ситуации прошлого года, когда цены на недвижимость выросли в среднем на 26 процентов по Северному Техасу. При этом она успокоила всех присутствующих, что за каждым подъемом идет спад. По словам Ларисы, «в Даллас переезжает много корпораций, создается большое количество рабочих мест, в Северном Техасе есть работа, так что цены здесь на недвижимость поднимались гармонично — было мало домов на продажу и много желающих их купить».

Лена Перлман давно в банковском бизнесе Америки, она помнит, как до 2006 года можно было внести 20 процентов первоначального взноса, взять на оставшуюся сумму кредит без проверки банком документов и купить дом. «Таким образом мы пришли к кризису 2008 года, — рассказывает она. — Сегодня акценты сместились — для нас, банкиров, не так важен первоначальный взнос, как ваш доход, особенно если вы самозанятый».

«Я понимаю, что вы переживаете о высоких кредитных ставках, — обратилась брокер Катя Вудс к гостям мероприятия. — Я всегда говорю своим клиентам, что вы женитесь на доме, но на свидание можете ходить со своей процентной ставкой — вы всегда можете ее перефинансировать. Да, и если стоимость дома может пойти вниз, то стоимость его аренды не упадет».

Финансист Лена Перлман продолжила тему: «Когда в 2020 году ставки упали, люди начали перефинансировать дома с 30 на 20-25 лет. Наш банк, кстати, дает бесплатное перефинансирование, понимая, что сегодняшние высокие ставки со временем упадут».

Тема высокой аренды не раз звучала на семинаре. По словам риэлтора Ларисы Досталь, статистика показывает, что цена аренды стабильно высокая. «О городке Мелисса еще пять лет назад никто не слышал, а аренда среднего дома в прошлом июле там составляла $2.410, в этом году повысилась на 240 долларов, — рассказала Лариса Досталь. — Во Фриско прошлым летом средняя цена на аренду была $2.800, а в этом году выросла до $3.250. Когда рынок был не на стороне покупателя, мы ничего не могли сделать, приходилось переплачивать за покупку дома по 20-30 процентов. Во Фриско переплата составляла примерно 26 процентов. На сентябрь 2022 года средняя цена продажи дома во Фриско — 671 тысяча, еще в апреле этого года она составляла 881 тысячу долларов».

«Наше агентство на рынке уже 20 лет, у нас есть департамент, который занимается только арендой, — пояснила брокер Катя Вудс. — Из нашего опыта можем сказать, что когда снижается количество покупок, число желающих арендовать повышается. Цены на недвижимость сейчас упали на 4-6% — в зависимости от района метроплекса DFW, просто люди перестали переплачивать, и средняя цена опустилась. Многие переезжающие — вне зависимости есть у них деньги на покупку или нет — первый год-два снимают, чтобы узнать город».

Гости семинара задавали много вопросов об инвестировании в недвижимость.

На этом этапе к разговору подключилась бухгалтер Катя Филина. Отвечая на вопрос о том, нужно ли открывать компанию для инвестиционной недвижимости, она посоветовала в каждом конкретном случае рассматривать ситуацию индивидуально. В целом для одного инвестиционного дома открытие LLC не рекомендуется, а вот если таких домов уже несколько, то имеет смысл это все оформить как бизнес, чтобы не нести персональную ответственность. С другой стороны, открытие компании предполагает налоговую отчетность. И, если уже и регистрировать бизнес, то сделать это сначала, а потом покупать инвестиционную недвижимость, чтобы было меньше головной боли с переоформлением.

Финансист Лена Перлман заметила, что открытие компании — это палка о двух концах. Если вы собираетесь покупать инвестиционную недвижимость на компанию, то ваш бизнес должен существовать как минимум 2 года, вы должны платить налоги, и тогда вам дадут коммерческий кредит. Как известно, процентная ставка там гораздо выше. Из опыта финансиста, инвесторы не покупают дорогие дома — им это просто не выгодно.

«Если вы смотрите на краткосрочный доход, — поделилась Лариса Досталь, — то, возможно, инвестиции в недвижимость сейчас не лучшее вложение, а если смотрите на 5 лет, а то и дольше, то вы от этого только выиграете. Представьте, вы платите только первоначальный взнос, а ваши арендаторы выплачивают вашу инвестиционную недвижимость. Для инвестиций лучше покупать дуплексы, триплексы, но в Далласе они уже в возрасте, а стоят дорого, поэтому нужно внимательно смотреть. Не советую брать таунхаус, кондоминиум — там высокие платежи ассоциациям».

«Кроме того, — добавила брокер Катя Вудс, — если вы собрались покупать инвестиционную недвижимость, то без риэлтора вам не обойтись. Риэлтор проверит дом, ассоциацию домовладельцев, если там есть таковая. Мало кто знает, что некоторые ассоциации запрещают сдачу домов в аренду».

Риэлтор Лариса Досталь успокоила участников семинара тем, что привела некоторые цифры: «Несмотря на то, что процентная ставка поднялась, ежемесячный платеж остался тем же, потому что рынок стал благоприятнее, рынок на стороне покупателей, мы больше не переплачиваем, даже можно торговаться. Я недавно помогла моим клиентам-покупателям скинуть цену на 45 тысяч долларов. Часто у моих клиентов есть 20 процентов первоначального взноса, и, если они хотят рассмотреть инвестиции, то я советую положить в стоимость своего дома 3-5 процентов первоначального взноса, а разницу вложить в недвижимость для инвестирования».

Лена Перлман в банковской система с 1991 года. На ее глазах система переживала разные времена. Сегодняшнюю ситуацию на рынке финансист называет «борьбой страны с инфляцией». Банкир советует «не бояться вкладывать в недвижимость, покупая, вы будете платить фактически сами себе». Рассказала специалист о вариантах ипотеки, еще раз подчеркнула, как важен для ипотечной процентной ставки доход, наличие других кредитов и кредитных карт. «Большинство людей сначала выбирают дома, а потом уже приходят к финансисту. А, что, если этот дом вам не по карману, и банк вам не даст кредит на такую сумму? Минимальный первоначальный взнос для тех, кто покупает свой первый дом — 3%, для тех, кто хочет поменять дом, — 5%, можно положить и 20%, тогда не нужно будет платить страховки на ипотеку».

…Почти три часа семинара пролетели, что называется, на одном дыхании. Довольными остались и устроители, и участники.

Текст и фото Людмилы Таран