«Сумасшедший» рынок недвижимости Северного Техаса. Что делать?

#LDostalDT

Часто слышу от вас, читатели, что мои статьи и заметки помогают лучше понять процесс покупки недвижимости в Северном Техасе и подготовиться к продаже и покупке дома.

Подготовиться (материально и морально) вдвойне, а то и втройне важно на рынке недвижимости в этом году, ведь эпитет «горячий», которым наградили рынок недвижимости в Далласе в 2020 году, сменился на «непредсказуемый» в 2021 году, а сейчас его называют просто «сумасшедшим». Пишу этот блог, чтобы помочь вам понять ситуацию на рынке недвижимости на данный момент и посмотреть на нее с разных ракурсов, в том числе и с внутренней стороны работы риелторов, которая обычно остается за кадром. Статистические данные из профессиональных и открытых источников в этот раз я чередую с выдержками из переписки и сообщений моих коллег.

Сообщение для агентов, показывающих дом 17-19 февраля 2022 года:

Hello Dear agents,

Thanks for the overwhelming response to …Plano. I can share some numbers for your buyers to understand better about the current situation.

We have almost 300 showings for the past 3 days. Total 49 offers have been received. There are 30 of them 10% over asking price, 6 of them are 20% over asking.

The market is too brutal for buyers at this moment. Sellers made a quick decision and already picked their favorite offer, so that your buyers have another chance to submit another offer for this weekend.

Best wishes and good luck for all of you and your clients!

We can’t appreciate your hard work more.

Дом в Плэйно 2.502 квадратных футов c 4 спальнями, 2,5 ванными, постройки 2002 года был выставлен на продажу за $449,500.

Согласно последним статистическим данным ассоциации риелторов, средняя цена на недвижимость в январе 2022 года в Северном Техасе увеличилась на 19,7% по сравнению с январем 2021 года и составила $313.500. Рекордный рост цен обусловлен еще и очередным спадом предложений на рынке. В январе этого года на рынок Северного Техаса было выставлено на 20,7% меньше домов, чем в прошлом году в это же время.

Сообщение для агентов, подавших оффер:

Agents,

My client has chosen a contract and is executing it now. With 50 offers and 18 of them above $400,000 (listing price is $355,000), there was extreme competition. Most buyers offered a full appraisal waiver, paid for the title work, and waived the option period. I hope this information helps you and your buyers on the next one. I wish you all the best in finding a home for your buyers.

Дом в Литл Элме размера 1.709 квадратных футов, с 3 спальнями, 2 ванными 2012 года был выставлен на продажу за $355,000.

В округе Даллас средняя цена в январе 2022 года на дом составила $315,000. Цены выросли на 16,2% по сравнению с январем 2021 года, при этом было выставлено на 49,4% меньше домов, чем в 2021 году.

В округе Дентон недвижимость подорожала на 26,6%, средняя цена составляет $420.000. При этом на продажу было выставлено на 39,3% домов меньше, чем в прошлом году.

В округе Коллин дома подорожали на 24,8%. Средняя цена дома теперь здесь составляет $456 000. На рынке округа Коллин было на 42% меньше недвижимости, чем в январе прошлого года.

В округе Таррант средняя цена дома в январе этого года увеличилась на 23,4%, составив $327 000; в округе было на 30,9% меньше домов на продажу на рынке.

В округе Роквэлл в среднем дом можно было купить за $390.000. Средняя цена поднялась на 28,8% по сравнению с январем 2021 года, было выставлено на 23,4% меньше домов, чем в 2021 году.

В графстве Кауфман цена на жилье поднялась на 21,3% и составила 310.450 долларов. Здесь выставлялось на 9,6% меньше домов на продажу по сравнению с январем 2021 года.

Данные предоставлены ассоциацией риелторов https://www.mymetrotex.com/market-reports/

Е-мэйл от агента продающей стороны:

Hi Larisa, Thank you very much for your client’s offer on …. in Prosper. At this time the seller has selected a different offer. You can let your clients know this was a crazy one with over 60 offers submitted, and there many very aggressive offers. I’ll let you know if anything changes.

Дом в Проспере размером 2.524 квадратных футов с 4 спальнями, 3 ванными, построенный в 2019 году был выставлен на рынок за 575.000 долларов и продан за 675.000.

При таком динамичном росте цен, мегаполис Далласа признан самым быстрорастущим городом, согласно новому анализу StorageCafe, общенациональной компании по хранению данных, принадлежащей Yardi (https://www.mymetrotex.com/dallas-ranks-first-in-the-nation-for-most-real-estate-activity/).

«Благодаря новым рабочим местам и здоровой экономике, жилой сектор в Далласе продемонстрировал удивительный рост, — говорят исследователи. — Пандемия не только не замедлила рынок, но и в 2020 и 2021 годах было выдано самое большое количество разрешений на строительство новых домов за все десятилетие — 44.000 и почти 50.000, соответственно».

Из переписки с представителем строительной компании:

Hi Larisa,

Hills at Legacy will be an inventory home only community, no lots will be available. We have not began pre-sales or waiting lists, since it does not open until mid-late April.

This community is only 30 lots, and we have about 600 on the newsletter, so it will likely be a bid-approach to all of the inventory homes. Just so you know.

Hills at Legacy will open later this Spring — nothing to walk into yet. Also, is your clients budget flexible? These will start from the 600s up — likely closer to 700K — maybe more depending on the plan and upgrades.

Что вызвало очередной ажиотаж на рынке недвижимости Далласа? На мой взгляд, несколько основных причин очередного роста цен.

1. Рост процентных ставок на кредит. Сообщение о том, что рекордно низкие процентные ставки на ипотеку (2,75% — 3,25% на начало января) поднимутся весной этого года и грядет последующее увеличение ипотечной ставки на 0,5%, уже в середине января вызвало небывалый рост покупательского спроса на рынке недвижимости Далласа. Низкие кредитные ставки позволяли сократить ежемесячные платежи на ипотеку, соответственно и получить большую сумму кредита на дом семьям даже с небольшим доходом. Пытаясь запрыгнуть в последний вагон уходящего поезда, покупатели кинулись скупать все, что было на рынке. Если в конце уходящего года мы получали по 10-25 офферов на дом, то в начале этого года все чаще стали мелькать цифры 50-60 офферов.

2. Изменения условий кредитования для инвесторов. Сообщение об увеличении процентной ставки до 6% годовых и обязательные 20% первоначального взноса, как для инвесторов, так и для тех, кто покупает второй дом для себя.

3. Привлекательность Далласа для покупателей из других штатов США. На более чем 300 тысяч человек увеличилось количество техасцев в 2021 году.

«Одной из основных причин для переезда остается рост экономики в Техасе. 50 000 новых рабочих мест в нашем штате было открыто только в декабре прошлого года, что на 0,4% больше, чем в ноябре 2021 года. Это на 0,1% больше рабочих мест, чем в среднем по стране. Техасу потребовалось 19 месяцев, чтобы восстановить рабочие места, потерянные из-за пандемии. И на данный момент на рынке на 89 600 рабочих мест больше, чем было в феврале 2020 года. Данные предоставлены ассоциацией риелторов.

4. Рекордно низкое количество домов, выставляемых на продажу. В начале 2020, в связи с пандемией, многие владельцы недвижимости чувствовали себя некомфортно, выставляя на продажу и показывая дома, в которых они все еще жили. А у большинства населения не было возможности купить новый дом без продажи старого, так что продажа жилья откладывалась до лучших времен. Сейчас же люди просто боятся остаться без жилья. Продать свой дом можно за считанные часы, а вот купить новый очень сложно.

5. Рост платежеспособности населения Далласа. Если последнее десятилетие в Далласе — Форт-Уэрте можно было купить дом, накопив 3% первоначального взноса, а то и взять помощь у штата на этот взнос, то последние несколько лет ситуация изменилась. Очень часто даже полумиллионные дома покупают за наличные и переплачивают, чтобы выиграть контракт. Хорошим тоном также стало предлагать 20% первоначального взноса. Да и на переплату, если предлагается сумма больше, чем та, за которую дом выставлен на рынок, необходимо наличие средств на счету.

6. Инфляция. Годовой уровень инфляции в США увеличился до 7,5% в январе 2022 года. Это самый высокий уровень инфляции, начиная с февраля 1982 года (по данным U.S. Bureau of Labor Statistics). В связи с обесцениванием денег и быстрым ростом цен на недвижимость, очень многие инвесторы вкладывают деньги в дома и квартиры.

Сообщение для агентов, подавших оффер:

Good evening!

I wanted to thank everyone who took the time to not only show this house in all the madness this weekend but write up offers and wait patiently. We had 55 offers to weed through to ensure we didn’t miss anything. We wanted to make sure we looked at all the terms so that we had all the information to make the best decision and communicate as often and clearly as possible.

Thank you again and I wish all of you the very best as I understand the stress and disappointment as there is only one buyer. I hope to work with all of you one day.

All the best!

Дом во Фриско размером 2.748 квадратных футов с 4 спальнями, 3 ванными 2002 года с бассейном был выставлен на продажу за $525,000, а продан за $647,000.

Надеюсь, что эта информация поможет выбрать правильную стратегию продажи и покупки вашей недвижимости.

Я, ваш русскоязычный риелтор в Далласе и пригородах, очень рада, что, несмотря на «сумасшедший» рынок, в этом году уже три семьи моих клиентов въехали в только что купленные дома. И еще три контракта были заключены в феврале.

Звоните мне, Ларисе Досталь – вашему русскоязычному риэлтору агентства Dallas Luxury Realty, эксперту программы Поехали в Техас! – Переезд в Техас, : (972) 464-8385.

Текст Ларисы Досталь, Dallas Luxury Realty

Фото из открытых источников