Как налоговая реформа в Техасе повлияет на стоимость вашего дома?

В Сенате и Палате представителей Техаса разгорелась дискуссия по поводу способов снижения налоговой нагрузки на жителей штата. В то время как Сенат предлагает увеличить налоговый вычет на недвижимость (homestead exemption) до 140 тысяч долларов, Палата представителей выступает за прямые компенсации школьным округам и налоговые льготы для бизнеса. Владельцы недвижимости в Техасе имеют право на льготу на основное место жительства — homestead exemption, — которая позволяет уменьшить налогооблагаемую стоимость недвижимости.

Снижение налогов на недвижимость стало ключевым пунктом экстренной повестки губернатора Грега Эбботта, который требует выделить 10 миллиардов долларов на налоговые льготы. Однако детали реализации остаются предметом споров между палатами.

Инициатива Сената: увеличение налогового вычета

Senate Bill 4 (SB 4), внесенный сенатором-республиканцем из Хьюстона Полом Беттенкуртом, предлагает:

— повысить налоговый вычет на недвижимость со 100 до 140 тысяч долларов, а для пенсионеров — до 150 тысяч долларов.
— обеспечить экономию в среднем 528 долларов в год для домовладельцев, если учитывать параллельные сокращения налогов для школьных округов.
— компенсировать недостающие налоговые поступления в школьные округа за счет бюджета штата.

Проект уже одобрен Сенатом единогласным голосованием 30-0 и теперь должен пройти рассмотрение в Палате представителей.

Если законопроект будет одобрен обеими палатами, окончательное слово останется за техасскими избирателями, поскольку повышение налогового вычета потребует изменений в Конституции Техаса и будет вынесено на референдум в ноябре 2025 года.

Позиция Палаты представителей: налоговые льготы для бизнеса и компенсации школьным округам

В отличие от Сената, Палата представителей Техаса предлагает альтернативный подход, направленный не столько на домовладельцев, сколько на бизнес и школьные округа.

House Bill 8 (HB 8), внесенный конгрессменом-республиканцем из Юниверсити парка Морганом Мейером, предусматривает:

— Выделение 3,5 миллиарда долларов школьным округам для снижения налоговой нагрузки на жителей.
— 700 миллионов долларов налоговых льгот для малого бизнеса, включая освобождение от налогов офисной мебели, оборудования и других активов.

Палата представителей считает, что прямые субсидии школам помогут более эффективно снизить налоги, чем просто увеличение налогового вычета.

Разногласия между палатами и возможные сценарии

Два подхода к налоговым льготам — увеличение налогового вычета (Сенат) и компенсации округам (Палата представителей) — отражают аналогичный конфликт 2023 года, когда спор между законодателями привел к двум внеочередным сессиям.

В прошлом Сенат настоял на увеличении налогового вычета с 40 до 100 тысяч долларов, что получило поддержку избирателей. Теперь Палата представителей не хочет снова идти по этому пути.

Губернатор Эбботт не поддержал конкретный механизм снижения налогов, но потребовал, чтобы законодатели согласовали меры по сокращению налогового бремени в размере 10 миллиардов долларов.

Ожидается, что Палата представителей представит свою версию налоговой реформы в ближайшие недели, что может привести к новому затяжному противостоянию с Сенатом.

Финансовые риски и влияние на жителей

На ближайшие два года Техас планирует выделить 51 миллиард долларов на поддержание налоговых льгот, используя бюджетный профицит. Однако аналитики предупреждают, что в случае экономического спада штат может столкнуться с трудностями в поддержании этих налоговых сокращений.

Кто выиграет от налоговой реформы?

Домовладельцы, потому что Сенат предлагает увеличение налогового вычета, Палата представителей делает ставку на снижение ставок через финансирование школ.
Бизнес, потому что Палата предлагает освободить от налогообложения имущество стоимостью до 250 тысяч долларов, тогда как Сенат выделил 500 миллионов долларов на налоговые льготы для бизнеса, но еще не определил детали.
Арендаторы, потому что в отличие от других штатов, Техас не предоставляет прямых налоговых льгот арендаторам. Политики утверждают, что снижение налогов для владельцев недвижимости косвенно повлияет на снижение арендной платы.

Что дальше?

Палата представителей и Сенат должны согласовать единую версию налоговой реформы.
Как и в прошлом, разногласия могут затянуть процесс и привести к внеочередным сессиям.
В случае принятия законопроекта SB 4 избиратели Техаса решат судьбу налоговой реформы на референдуме в ноябре 2025 года.

Что это значит для вас?

Если вы хотите купить дом, то именно сейчас идеальный момент, чтобы понять, как налоговые изменения могут повлиять на стоимость недвижимости. Если налоговые льготы для домовладельцев увеличатся, спрос на жилье может вырасти, а с ним и цены.

Вы уже владеете недвижимостью? Возможно, это лучший момент для продажи, пока рынок еще стабилен. Более низкие налоги могут сделать вашу недвижимость более привлекательной для покупателей.

Планируете инвестиции? Снижение налоговой нагрузки на недвижимость может создать выгодные возможности для инвесторов, особенно если вы рассматриваете покупку арендного жилья.

Не пропустите проверку налоговой льготы!

Закон 2023 года обязывает каждый окружной оценочный округ Техаса проверять право на налоговую льготу для основного места жительства (homestead exemption) раз в пять лет.

Ранее статус льготы сохранялся автоматически, но теперь ее необходимо подтверждать. “В конце декабря мы отправляем запрос на повторное заявление, срок – 30 дней”, – объясняет Шейн Догерти, главный оценщик округа Даллас. – “Если не подать заявку, льгота будет удалена перед рассылкой налоговых уведомлений 15 апреля”.

Чтобы избежать дополнительных расходов, проверьте статус льготы на сайте оценочного округа: https://comptroller.texas.gov/taxes/property-tax/county-directory/

Как восстановить льготу? Заполните двухстраничное заявление – процесс займет около пяти минут. Дом должен быть вашим основным местом жительства. Адрес в водительском удостоверении или ID должен совпадать с адресом недвижимости. После обработки заявки налоговая служба уведомит инспекцию, и, если вы уже оплатили налог без льготы, вам вернут переплату.

Читатель, хотите узнать, как эта налоговая реформа повлияет именно на вас? Свяжитесь со мной, и я помогу вам: разобраться в новых налоговых изменениях, оценить рынок недвижимости и выбрать лучшую стратегию для покупки, продажи или инвестиций: (682) 888-2989.

Текст Ирины Хайтауэр, риэлтора Engel & Völkers Dallas Fort Worth
Фото из открытых источников