Если переезжать в условиях коронавируса, то в… Техас

 

Текст риэлтора Ларисы Досталь, Dallas Luxury Realty

Фото из открытых источников, таблицы взяты из риэлтерской системы MLS

Как карантин отразился на рынке недвижимости? Могу ли я сейчас купить дом? Стоит ли продавать недвижимость во время социальной дистанции? Можно ли переезжать из других штатов в Техас? Показываете ли вы дома? Эти и другие вопросы, связанные с состоянием рынка недвижимости в Далласе — Форт-Уэрте, ежедневно задают мне, вашему русскоязычному риелтору агентства Dallas Luxury Realty в Далласе из разных штатов. Попробую ответить на самые частозадаваемые.

Можно ли купить, продать и арендовать недвижимость во время COVID -19?

Конечно, карантин внес свои коррективы и в работу риэлторов в Далласе, но не остановил процесс покупки, продажи, строительства и аренды домов и квартир. Такие важные решения, как продать или купить недвижимость, построить дом или переехать в другой город, многие планируют за несколько лет вперед. Во многих случаях переезд — это необходимость нового жилья: у кого-то закончился срок аренды; кто-то построил дом, строительство которого началось еще десять месяцев назад; некоторые получили предварительно согласие банка на одобрение кредита (pre-approval), которое ждали пару лет; кого-то перевели на работу в другой штат и т.д. Именно поэтому риэлторов включили в список профессий, которые имеют право продолжать работать в условиях карантина с соблюдением социальной дистанции и норм безопасности.

Есть ли ограничения по переезду в Техас?

Люди продолжают переезжать к нам в Даллас из других штатов. Единственное условие, если вы прилетаете из Калифорнии, Коннектикута, Нью-Йорка, Нью-Джерси и Вашингтона, а также из Атланты, Чикаго, Детройта, Майами, то распоряжение губернатора Техаса Грэга Эббота обязывает вас отбыть 14-дневный карантин. Несоблюдение этого распоряжения может стоить нарушителям штрафа в 1 тысячу долларов и / или лишения свободы на срок до 180 дней. Но уже после 14 дней вы снова сможете наслаждаться свободами штата, который до 18 мая проходит 1-ю фазу открытия.

К многочисленным экономическим причинам переезда в Техас добавились и причины безопасности. Большинство жителей нашего региона живет в собственных домах, у нас практически отсутствует общественный транспорт, есть возможность выходить на улицу, соблюдая социальную дистанцию, у нас много хорошо оснащенных медицинских учреждений — все это привлекает жителей мегаполисов из разных регионов Америки.

Вот только одна из историй переезда

«Лариса, мы дома», — долгожданная смс-ка от ребят, переехавших в пригород Далласа из Нью-Йорка, пришла около одиннадцати ночи. Буквально за неделю до этого были: пару дней поиска дома в аренду (дома разбираются быстро); показы домов по видео из Далласа в Нью-Йорк; переправка подтверждающих доход документов; проверка кредитной истории; подписание договора (тоже онлайн) за три дня до переезда; cборы и упаковка вещей и мебели; два дня дороги. И семья из пяти человек, просидевшая два месяца карантина в маленькой двуспальной нью-йоркской квартире без возможности выйти на улицу, переехала в пятиспальный дом на берегу озера с собственным двором в пригород Далласа, на просторы Техаса.

Именно такие истории со счастливым концом дают энергию и вдохновение продолжать работу, несмотря на карантин.

Ситуация на рынке недвижимости на конец апреля 2020 года

На мой взгляд, для этого времени года (а весна традиционно считается самым горячим сезоном продаж) на рынке наблюдается недостаток недвижимости. Например, всего 46 домов выставлено на рынок за сутки 28 апреля в округе Коллин. В тоже же время на 53 дома были заключены новые контракты и 37 домов было продано в течение 24 часов.

Цены выросли по сравнению с мартом этого года и с тем же периодом прошлого года.

На таблице №1 средняя цена продаж домов в округе Коллин, Техас за последние 16 месяцев с января 2019 по апрель 2020:

— в апреле 2019 года в городе средняя цена дома составляла $381,556;

— в январе 2020 года уже $372,295;

— в марте 2020 года дома в округе Коллин в среднем продавались по $385,706;

— на 29 апреля 2020 года средняя цена продаж составляет $389,812.

В этом же округе в апреле 2019 года дома в среднем продавались за 59 дней, а в апреле этого года за 50 дней (см. таблица №3).

Из таблицы №2 видно изменение средней цены продаж домов в округе Дентон, Техас за последние 16 месяцев: с января 2019 по апрель 2020 года:

— в апреле 2019 года средняя цена дома в городе составляла $357,408;

— в январе 2020 года — $358,862;

— в марте 2020 года дома в округе Дентон в среднем продавались по $362,896;

— на 29 апреля 2020 года средняя цена продаж составляет $362,955.

В округе Дентон в апреле прошлого года дома в среднем стояли на рынке по 52 дня, в апреле 2020 года продаются за 45 дней (см. таблица №4).

Плюсы и минусы продажи недвижимости во время карантина

К огромным плюсам относятся:

— Отсутствие конкуренции: при минимальной конкуренции на рынке и правильно выставленной цене ваш дом продастся за считанные дни. Вероятнее всего вы получите несколько предложений о покупке.

— Вероятность избежать лишней подготовки к просмотрам — многие покупатели в целях безопасности предпочитают выбирать просмотры онлайн. Кроме того, сейчас выезжают и ищут дома только очень серьезные и подготовленные покупатели, которым нужно купить и переехать в ближайшее время.

— Возможность обезопасить себя и попросить подписать специально разработанную Техасской Ассоциацией риэлторов форму о состоянии здоровья каждого, входящего в ваш дом, а также поставить условием просмотра — наличие маски, перчаток и бахил.

Из отрицательных моментов:

— Дезинфекция вашего дома, если вы продолжаете жить в нем.

— Затраты на 3D-туры и видеофильмы о вашем доме для удобства покупателей.

— Запреты на проведения дня открытых дверей во многих округах.

Выставлять дом на продажу или подождать — приминать решение вам, в первую очередь, учитывая безопасность и здоровье членов вашей семьи.

Можно ли смотреть дома во время карантина?

Дать возможность просмотреть дом или ограничиться только онлайн показом — решают владельцы недвижимости. Есть вероятность, что дом или квартиру вы сможете посмотреть только онлайн. Владельцы дома имеют право спросить вас о состоянии вашего здоровья и возможных контактах с носителями коронавируса.

Я, как лицензированный риэлтор, имею право показывать дома с соблюдением всех норм безопасности CDC и ограничений округа, в котором расположена недвижимость. Назову самые основные нормы:

— соблюдение дистанции 2 метра;

— разрешение находиться не больше 10 человек в одном помещении;

— наличие маски, перчаток, бахил;

— обработка рук спиртовыми гелями.

Если вы просматриваете дом лично, то будьте максимально уважительны и не трогайте личные вещи владельцев дома.

Можно ли провести инспекцию и оценочную стоимость во время COVID-19?

Инспекция дома не является обязательной при оформления большинства видов банковского кредита на дом. Тем не менее, если есть возможность проверить дом с помощью лицензированных специалистов, это лучше сделать. Профессиональный инспектор обратит внимание и проверит то, что не видно невооруженным глазом и поможет вам принять решение о покупке дома.

Оценочная стоимость дома — обязательна при покупке дома с помощью кредита. Обычно оценщик заходит в дом и осматривает каждое помещение. В целях безопасности, многие банки разрешили только внешний осмотр дома.

Насколько сложно оформить ипотеку в условиях карантина?

Процентные ставки по кредитам на апрель 2020 года сейчас рекордно низкие: в зависимости от вашей кредитной истории и первоначального взноса — от 3.25% до 3.5%.

Процесс оформления кредита остался таким же, как и был. Во многих банках изменились условия получения кредита:

— повысились требования к кредитной истории (Credit Score);

— изменился минимальный первоначальный взнос (раньше он составлял 3%, 3,5% или 5% — в зависимости от вида кредитования);

— важным условием одобрения кредита было и остается наличие постоянной работы и дохода — на данный момент запрос к вашему работодателю о вашем рабочем статусе отправляется, как в начале процесса, так и в последний день перед сделкой;

— в связи с дополнительными проверками и работой в удаленном доступе, кредит оформляется в среднем 40-45 дней, вместо обычных 28-30.

На вопросы «Как изменились условия получения ипотечного кредита в банке First United Bank?» и «Что делать, если временно нет возможности выплачивать кредит?», — отвечает финансовый консультант по получению кредитов Лена Перлман.

«Минимальная кредитная история на все государственные кредиты (FHA / VA / USDA) повысилась до 640 баллов. Если ваша кредитная история меньше, чем 660 баллов при получении FHA кредита, то у вас должны быть накопления, как минимум, на оплату одного месяца ипотеки. Также вы должны проработать минимум шесть месяцев на полную ставку в одном и том же месте.

Если в процессе получения кредита, заемщик потерял работу, то кредит не будет выдан. Если во время получения кредита, заемщик временно потерял работу, то процесс получения кредита будет приостановлен до возобновления рабочего статуса. Если в процессе получения кредита, заемщик (собственник бизнеса) временно закрыл бизнес, процесс получения иКотеки будет приостановлен. Если во время оформления ипотеки вам сократили зарплату, то, возможно, уменьшиться сумма вашего кредита на дом исходя из текущего дохода.

Заемщик — владелец собственного бизнеса должен предоставить доказательства успешной работы бизнеса. Другими словами, нужно будет предъявить текущие контракты, договора, оплаченные счет-фактуры или квитанции, а также действующий веб-сайт и рабочий телефон. В некоторых случаях помогают рекомендации ваших клиентов.

Если вы временно не можете оплачивать вашу ипотеку, то возможно подать заявку на отсрочку платежа (forbearance).

Отсрочка платежа — это договор, заключенный между банком и кредитором на отсрочку вашего платежа по кредиту на дом до 90 дней. По истечении этого времени, вам предоставят возможность выплатить отсроченный платеж в течении последующих 6-12 месяцев».

Как проходит процесс подписания сделки купли / продажи?

Подписывать документы при покупке-продаже недвижимости в штате Техас обе стороны должны лично (или по официально оформленной доверенности) в присутствии нотариуса. Вы можете встретиться с нотариусом в любом комфортном для вас месте (в том числе, и у вас дома) в любом штате США.

В заключении хочу подчеркнуть — планируя переезд, в первую очередь, исходите из интересов вашей семьи. Берегите себя и своих близких. В Далласе — Форт-Уэрте все еще намного легче продать и купить недвижимость, чем вы думаете. Звоните мне, вашему русскоязычному риэлтору агентства Dallas Luxury Realty, Ларисе Досталь: (972) 464-8385.