Как опротестовать налог на недвижимость? Пошаговое руководство

За последний год рынок недвижимости в Далласе — Форт-Уэрте вырос примерно на 50%, конечно, в зависимости от района. Соответственно, изменились и рыночная, и оценочная стоимости вашей недвижимости. Все это привело к росту налога на недвижимость.

Поскольку сама процентная ставка налога на недвижимость не изменяется или изменяется незначительно, то сумма налога на вашу недвижимость зависит от оценочной стоимости, сделанной вашим Appraisal District.

С ростом налога на недвижимость, увеличивается и ежемесячная выплата за дом по сравнению с прошлым годом. К примеру, при увеличении налога на $1,200 ежемесячный платеж вырастет минимум на $100.

Как рассчитывается налог на недвижимость?

Большинство собственников получают единый счет от местного округа. Этот счет включает все налоги, причитающиеся каждой налоговой единице. В каждом округе существует несколько налоговых единиц — школьный округ, город, местный колледж, сам округ — и у каждого из них своя процентная ставка и свой процент освобождения от налога на дом (Homestead Exemption).

Так что же делать, чтобы сдержать налог на недвижимость?

Во-первых, оформить т.н. Homestead Exemption — освобождение от налога на дом, которое помогает снять часть стоимости вашего дома с налогообложения. Сделав это, тем самым вы зафиксируете вашу оценочную стоимость и налоговое бремя не вырастет больше, чем на 10% + c учетом ваших новых усовершенствований дома, например, достройки бассейна. Хорошая новость состоит в том, что в зависимости от округа и города проживания вы сможете уменьшить ваше налоговое бремя в процессе снижения оценочной стоимости на дом минимум на $25,000.

Во-вторых, при наличии веских оснований у вас есть право оспорить ваш налог на недвижимость.

Как именно подать на программу Homestead Exemption?

1. Заполните анкету вашего Appraisal District. Вместе с анкетой приложите копию водительских прав. Не забудьте проверить, совпадает ли адрес в правах с адресом недвижимости, которую вы указываете в анкете на Homestead Exemption. Если записи разнятся, сначала обновите водительское удостоверение на свой текущий адрес.

Чем налоговая / оценочная стоимость (Appraised Value) на недвижимость отличается от рыночной стоимости (Market Value)?

Начисленная налоговая стоимость определяется вашим округом. Округ пытается установить налоговую стоимость вашей недвижимости исходя из рыночной стоимости домов в вашем районе проживания. Appraisal District не проводит индивидуальный анализ рынка для каждого дома, не учитывает состояние вашего дома. Это означает, что cтоимость может быть слишком высокой или слишком низкой, — в зависимости от размера, местоположения, удобств и состояния каждого конкретного объекта недвижимости.

Сроки получения извещения налога на недвижимость и подача апелляции

Уведомления о налоге на недвижимость обычно отправляются ежегодно в середине апреля. Если по получении документа вы не согласны с указанными там цифрами, то рекомендуется подать письменный протест / апелляцию в свой административно-территориальный округ не позднее 30-ти дней с момента отправки уведомления налоговым органом.

В каком случае нужно опротестовывать налог?

1. Если рыночная стоимость вашего дома ниже, чем его налоговая стоимость. В случае, если рыночная стоимость выше — подавать ничего не нужно.

Для лучшего понимания приведу пример. Скажем, вы купили ваш дом в декабре 2021 года за $460 тысяч, а уведомление о налоговой стоимости пришло на $500 тысяч — в этом случае обязательно подавайте протест! Выбирая причину протеста, отмечайте графу “Market – Incorrect Appraised” (Market Value).

2. По какой-то причине не оформлено положенное вам освобождение (Exemption). Освобождения бывают разные: “General Homestead Exemption” (для основных владельцев дома), “Disabled Veterans” (для ветеранов), “Disabled person” (для инвалидов), “OV 65” (для людей старше 65 лет) и другие. В таком случае выбираете причину протеста, как “Exemption Was Denied, Modified or Canceled”.

3. Если у вас есть Homestead Exemption, но ваша оценочная стоимость (Appraisal Value) все равно увеличилась более, чем на 10%, то подавая на снижение налогов, в протестной форме отмечаете причину, как “Market – Incorrect Appraised” (Market Value).

4. Если по соседству с вашим домом есть дом (а) идентичный вашему, и его (их) оценочная стоимость меньше такого же показателя на ваш дом, то, заполняя форму на протест, следует отметить графу “Equity – Value is Unequal Compared With Other Properties”. Как показывает практика, этот вариант оспаривания — самый сложный, поэтому его рекомендуется делать со специалистом.

5. Если оценочная стоимость и рыночная стоимость дома неправильны, то, заполняя форму протеста, вы отмечаете “Market & Equity – Incorrect Appraised {market) Value and Value is Unequal Compared with Other Properties. [1 & 2]”.

6. А что, если у вашего дома есть проблемы с фундаментом, c сантехникой или, например, c крышей? Все, что может негативно повлиять на рыночную стоимость вашего дома, должно быть задокументировано. Сделайте соответствующие фотографии и приложите их к протестной форме для рассмотрения вашей апелляции.

Как определить рыночную стоимость вашей недвижимости?

Для получения этой информации обратитесь к вашему риэлтору, который в свое время помог вам купить недвижимость, и специалист вам обязательно поможет определить рыночную стоимость вашего дома.

Как подать аппелляцию в округ?

В каждом округе существует своя форма протеста. И хотя формат может быть разный, однако вопросы одни и те же.

Какие документы рекомендуется подавать вместе с формой протеста?

1. Анализ профессионально подобранных объектов недвижимости, похожих на ваш дом (Comparable Properties). Comparable Market Analysis — сравнительный анализ рынка — показывает реальную рыночную стоимость вашей недвижимости, основанную на продажах домов, похожих на ваш по размеру, возрасту, расположению и типу конструкции.

2. Если ваш дом нуждается в ремонте, приложите соответствующие фото и оценку предполагаемого ремонта от контрактора.

3. Документацию о местонахождении вашего дома.

В своей апелляции используйте все, что может негативно повлиять на рыночную стоимость вашего дома и стать доказательством в вашу пользу. Вы удивитесь, но даже, если ваш дом находится на оживленной улице, приложив к форме протеста распечатанную Google карту, вы можете добиться снижения оценочной стоимости дома.

Если вы недавно приобрели свой дом, и цена покупки была значительно ниже оценочной стоимости, обязательно приложите копии соответствующих документов.

В день слушания вашего протеста рекомендуется учесть несколько моментов.

Во-первых, независимые оценщики административного округа отвечают только за определение налоговой стоимости вашего дома.

Во-вторых, важно понимать, что на слушание вы идете не в знак протеста против налоговой ставки, вы протестуете против суммы, которую вам определили к оплате, то есть против оценочной налоговой стоимости вашего дома.

На слушании будьте предельно вежливы и принесите с собой дополнительные копии подтверждающей документации, раздайте их каждому члену независимой комиссии, чтобы во время вашего выступления они наглядно увидели ваши доказательства и смогли их принять во внимания во время вынесения решения.